همه چیز در مورد: ساخت خانه در زمین زراعی
همیشه خرید و فروش ویلا و زمین در مناطق خوش آب و هوای کشور به خصوص مناطق شمالی بازار شلوغ و پر طرفداری دارد و اولین نکته‌ای که برای خرید زمین یا ویلا به آن دقت شود، توجه به مدارک آن ملک است. شما باید در درجه اول بدانید که کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارید چیست؟ و آیا ساخت خانه در زمین زراعی یا باغ و حتی مزرعه و زمین کشاورزی امکان پذیر است؟ مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی چیست؟
تغییر کاربری زمین کشاورزی و ساخت در زمین زراعی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.
نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است. به عنوان مثال زمین‌هایی که به جنگل‌ها یا کشت و کار مربوط می‌شوند دارای کاربری کشاورزی هستند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و یا اجرای ساخت و ساز یا احداث کارخانه در این زمین‌ها ممنوع است.
بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است. اما آیا می‌توان کاربری یک زمین را تغییر داد؟ در ادامه همراه ما باشید.
انواع کاربری زمین
پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین و ساخت در زمین زراعی باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است؟ در ادامه به بررسی انواع کاربری زمین می‌پردازیم.
همیشه خرید و فروش ویلا و زمین در مناطق خوش آب و هوای کشور به خصوص مناطق شمالی بازار شلوغ و پر طرفداری دارد و اولین نکته‌ای که برای خرید زمین یا ویلا به آن دقت شود، توجه به مدارک آن ملک است. شما باید در درجه اول بدانید که کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارید چیست. |
کاربری مسکونی
این نوع از زمین‌ها را برای ساخت انواع ویلا و ساختمان و غیره می‌توان استفاده کرد در واقع در این زمین‌ها برای ساخت خانه‌هایی مناسب برای زندگی می‌توان اقدام کرد.
کاربری کشاورزی
دسته دیگری از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی و تفاوت آنها به این صورت است:
باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.
اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.
کاربری تجاری
هدف از کاربری این زمین‌ها راه اندازی کسب و کار و تجارت است که از آن می‌توان برای مغازه یا رستوران یا ارائه خدمات دیگر نیز استفاده کرد. توجه به این نکته بسیار مهم است که برای راه اندازی یک ملک تجاری علاوه بر آنکه کاربری زمین باید تجاری باشد، مجوز ملک نیز باید از نوع تجاری صادر شود.
کاربری صنعتی
زمانی که هدف از خرید یک زمین راه اندازی کارخانه، برپایی یک صنعت و محلی برای تولید باشد، باید کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.
کاربری اداری – دولتی
این نوع از زمین‌ها برای ساخت نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها و مواردی مانند آنها مناسب هستند.
کاربری معدن
این نوع از زمین‌ها پتانسیل استخراج مواد ارزشمند را دارند. زمانی که اطمینان به دست بیاید که در درون زمینی سنگ و یا مصالح با ارزشی وجود دارد که قابلیت استخراج را نیز دارد، کاربری معدن برای این نوع از زمین تعریف می‌شود. حتی اگر خاک این نوع از زمین قابل استفاده برای کارهای مهم باشد باز هم نوع کاربری زمین را تحت عنوان کاربری معدن ثبت می‌کنند.
کاربری خدماتی
زمانی که زمینی با هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار بگیرد دارای کاربری خدماتی است. تفاوت این نوع کاربری با کاربری تجاری آن است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است که به همین دلیل هم شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود. برای مثال حمام‌های عمومی در این دسته جای می‌گیرند.
کاربری پارکینگ
این کاربری همان گونه که از نامش مشخص است، قابل استفاده برای احداث پارکینگ است.
کاربری فضای سبز
این نوع از زمین‌ها، بهترین گزینه‌ها برای احداث پارک‌ها و فضاهای سبز هستند.
کاربری ورزشی
این کاربری شامل باشگاه‌های ورزشی می‌شود و عمدتا برای ساخت ورزشگاه‌های ورزشی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
کاربری حمل و نقل
کاربری که مخصوص ایستگاه مترو، پایانه‌های مسافربری، راه‌آهن‌ها و حتی فرودگاه‌ها باشد را کابری حمل و نقل گویند. به دیگر عبارت هر زمینی که محلی برای حمل و نقل و مراجعه مسافرین است دارای کاربری حمل و نقل است.
کاربری آموزشی
این نوع از کاربری شامل مهدکودک تا دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها می‌شود.
کاربری تجهیزات شهری
کاربری تجهیزات شهری مواردی مانند تأسیسات زیربنایی همچون آب و برق و گاز و مواردی همچون فاضلاب‌های شهری را شامل می‌شود.
کاربری فرهنگی- مذهبی
مساجد دارای این نوع از کاربری هستند، قبرستان‌ها نیز شامل این نوع کاربری می‌شوند، کتابخانه‌ها و سینما‌ها نیز از جمله این نوع کاربری به حساب می‌آیند.
کاربری خدمات شهری
خدماتی مانند آتش نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع آوری زباله‌ها باید در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری انجام بگیرد.
کاربری بهداشتی- درمانی
همانطور که از نام این نوع کاربری پیدا است،احداث بیمارستان‌ها و مطب‌ها، در گروه کاربری بهداشتی- درمانی قرار می‌گیرد.
فاقد کاربری
بر خلاف کاربری‌هایی که به آنها اشاره کردیم، برخی از زمین‌ها فاقد هر گونه کاربری هستند، بع عبارت دیگر این نوع از زمین‌ها، به عنوان ذخایر شهرداری‌ها شناخته می‌شوند و یا هنوز برای آنها کاربری مشخصی تعریف نشده است.
ساخت در زمین زراعی
یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص در شمال کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.
از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت در حال انجام است.
از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد. در ادامه به مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی می‌پردازیم.
خدماتی مانند آتش نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع آوری زباله‌ها باید در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری انجام بگیرد. |
مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی
- مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان ضروری است، و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده هفت به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی پس از اتمام بررسی و درخواست، اقدام به تهيه کروکی و گزارش و مدارک مورد نياز باغ ویلا کرده و به مديريت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.
- گزارش مديريت جهاد كشاورزی و درخواست متقاضی ، ثبت در دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی می‌گردد.
- اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که رياست سازمان آن زمین را تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبيرخانه اعلام می شود . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت يک ماه از تاريخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج می‌کند.
- با ارائه مدارک و مستندات و تكميل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار می‌گيرد.
- طرح پرونده در كميته كار كميسيون و در صورت لزوم بازديد اعضاء كميته كار از اراضی و اعلام نظر كارشناسی که توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی صورت می‌گیرد.
- طرح پرونده در كميسيون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ كاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربری توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي.
- در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري باغ به باغ ویلا نتيجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبير كميسيون اعلام می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان جهت تعيين قيمت اراضی از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد .
- كميسيون تقويم اراضی مستقر در مديريت جهاد كشاورزی برای قيمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزی به دبيرخانه كميسيون و به متقاضی به جهت واريز مبلغ است.
- توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مديريت جهاد كشاورزی فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور زمین ها ارسال می‌شود.
- مجوز تغييركاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح براي متقاضی توسط دبيركميسيون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مديريت امور اراضی صادر می‌گردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان نيز اعلام می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی بر درست اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.
جمع بندی
- تغییر کاربری زمین کشاورزی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.
- نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است.
- بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است.
- پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است.
- دسته‌ای از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی.
- از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند.
- ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد.
منبع: کیلید مگ
