همه چیز در مورد: تغییر کاربری از مسکونی به تجاری

هر ملکی که ساخته می‌شود، بر اساس قانون دارای یک کاربری مشخص است که این کاربری به صورت دقیق تعیین می‌شود و در سند آن ثبت می‌گردد. کاربری یک ملک می‌تواند در انواع مختلفی باشد که مهم‌ترین آن عبارتند از : کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری. تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری و اداری با روش‌هایی ممکن است. در این مقاله در مورد تغییر کاربری زمین توضیحات کاملی داده‌ایم.

حال با توجه به این موضوع که ارزش ملک با کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است، بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند که که کاربری ملک خود را تغییر دهند. در این مطلب ابتدا به تعریف کاربری‌های ملک مسکونی می‌پردازیم و در ادامه نحوه تغییر کاربری خانه را مورد بررسی بیشتری قرار می‌دهیم.

کاربری مسکونی

آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند. پس کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که مناسب سکونت خانوار است.

کاربری تجاری و اداری

زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد. با توجه به دستورالعمل وزارت کشور، که با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» نام برده می‌شود، واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند.

اصل عدم تغییر کاربری خانه

بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.

در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود.

بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.

زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معین ( کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد.

مبنای قانونی اصل «عدم امکان تغییر کاربری»

در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند.

این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

نحوه تغییر کاربری مسکونی

تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه‌های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد چرا که همانطور که اشاره کردیم، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید. شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید.

تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری از ۲ طریق انجام می‌شود:

• از طریق تخریب و نوسازی
• تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوزهای لازم

• مرحله اول

در صورتی که مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد باید ابتدا به سازمان شهرداری مراجعه کرده و آن را پرداخت کند ولی اگر آن را پرداخته باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه قرار دارد مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی می‌شود را تکمیل کند. تمامی فرایندهای بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.

• مرحله دوم

در این مرحله از تغییر کاربری به اداری یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده می‌شود که وظیفه دارد اطلاعاتی را که در فرم ذکر شده قید شده را با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد. برای مثال بررسی آدرس و غیره.

• مرحله سوم

در این مرحله دفتر خدمات نوسازی برای تهیه یک نقشه جدید از ملک دستور می‌دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد. در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و غیره قید می‌شود.

اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند.

• مرحله چهارم

در این مرحله از تغییر کاربری زمین، بر اساس نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز می‌شود.

• مرحله پنجم

در مرحله پنجم از تغییر کاربری خانه، نقشه اصلی خانه تهیه شده و مالک اصلی باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند.

• مرحله ششم

مرحله آخر از تغییر کاربری به تجاری در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت می‌گیرد.

مدارک مورد نیاز تغییر کاربری خانه

• مدارک شناسایی مالک و یا نمایندهٔ قانونی او به همراه وکالت نامهٔ اعطایی
• اصل سند ملک
• مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
• برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
• نقشهٔ ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
• مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

هزینه تغییر کاربری خانه

هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.

اما در حالت کلی هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارتند از: هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تاثیر بسیاری دارد.

استثناهای تغییر کاربری مسکونی

با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره برداری غیر مسکونی انجام داد.

برای مثال مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق استفاده کند. در ادامه به بررسی این استثناها می‌پردازیم.

• طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
• بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
• بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
• البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.

جمع بندی

• بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند.
• آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند.
• زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد.
• بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.
• در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : ” شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.”
• هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید.
• هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.
• در حالت کلی هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارتند از: هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تاثیر بسیاری دارد.
• با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره برداری غیر مسکونی انجام داد. برای مثال مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق استفاده کند.

منبع: کیلید مگ