نرخ بازگشت سرمایه در ملک و محاسبه آن

بازار مسکن، به عنوان بازاری نسبتا کم ریسک بین سایر بازار‌های مالی، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران در سراسر دنیا بوده است. افراد مختلف، با دلایل مختلف در این بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما از جمله مهمترین دلایل افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌توان به حفظ ارزش پول و کسب درآمد از این بازار اشاره کرد.

منظور از کسب درآمد از ملک‌ نیز عموما اجاره دادن ملک است. برای اینکه بدانیم سرمایه‌گذاری در چه ملک‌هایی بیشترین میزان درآمد را به همراه دارد، ابتدا باید با نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های هر بازار مالی که مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد نیز، نرخ بازگشت سرمایه می‌باشد.

در این مقاله می‌خواهیم بدانیم نرخ بازگشت سرمایه در ملک چیست و چگونه محاسبه می‌شود، مقدار این شاخص در مناطق مختلف تهران را محاسبه کنیم و تغییرات احتمالی بازار اجاره مسکن را بررسی کنیم. اگر ملکی دارید که آن را اجاره داده‌اید و یا مستاجر هستید، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این پست همراه ما باشید، این مطالب حتما به کارتان می‌آید.

منظور از نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن این است که اگر فردی ملکی داشته باشد که آن را اجاره دهد، پس از چند سال اصل(با فرض اینکه این ملک هزینه دیگری نداشته باشد) پولی که در آن ملک سرمایه‌گذاری کرده است به او باز‌خواهد گشت. برای محاسبه این شاخص، کافی است قیمت خانه و میزان اجاره آن را بدانیم.

برای یافتن قیمت خانه، شما می‌توانید از بخش قیمت خانه شما در وب سایت “مسکن رضا” استفاده کنید. در صورتی که قیمت ملک مورد نظرتان در “مسکن رضا” موجود نبود، یا قصد داشتید از طریق دیگری نیز قیمت را بدست آورید تا نسبت به آن اطمینان بیشتری داشته باشید، می‌توانید با مشاهده آگهی‌های مشابه با آن ملک در پلتفرم‌های آنلاین یا مراجعه به آژانس‌های املاک نیز از قیمت به روز خانه مورد نظرتان با خبر شوید.

برای یافتن قیمت حدودی رهن و اجاره ملک نیز می‌توانید از آگهی‌های مشابه و راهنمایی‌های مشاوران املاک استفاده کنید. همچنین پلتفرم “مسکن رضا” قصد دارد در آینده نزدیک قیمت تخمینی رهن و اجاره ملک‌های مسکونی را نیز در صفحه قیمت خانه شما اضافه کند که از آن طریق هم می‌توانید تخمینی به روز، عادلانه و سریع از قیمت اجاره ملک خود بدست بیاورید.

اما نکته مهم پس از بدست آوردن میزان تخمینی رهن و اجاره این است که باید تمام این مبلغ را به اجاره تبدیل کنید. برای این کار می‌توانید مبلغ رهن ملک را با فرمول‌های متداول ۱۰۰ به ۳ (یا ۱۰ میلیون تومان به ۳۰۰ هزار تومان) اقدام به تبدیل مبلغ رهن به اجاره نمایید. سپس این مبلغ را با مبلغ اجاره ملک جمع کرده تا کل اجاره ماهیانه ملک محاسبه شود. در نهایت این مبلغ را در عدد ۱۲ ضرب کنید تا اجاره سالیانه ملک مشخص شود. حال با تقسیم قیمت ملک به اجاره سالیانه آن، نرخ بازگشت سرمایه در آن ملک محاسبه می‌شود، و اگر فرض کنیم این عدد برابر با ۲۰ بدست آمده است، بدین معنی است که در صورت سرمایه‌گذاری در آن ملک، پس از ۲۰ سال، اصل پول سرمایه‌گذاری شده در آن به سرمایه‌گذار بازخواهد گشت. در ادامه با مثالی این محاسبات را بیشتر توضیح خواهیم داد.

به عنوان مثال، فرض کنید قیمت ملکی برابر با ۳ میلیارد تومان تخمین زده شده است. همچنین قیمت رهن و اجاره آن نیز برابر با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهیانه ۴ میلیون تومان اجاره در نظر گرفته شده است. حال برای تعیین میزان اجاره سالیانه این ملک کافی است مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان را به عدد ۱۰ میلیون تومان تقسیم کنیم و نتیجه را در عدد ۳۰۰ هزار تومان ضرب کنیم، که برابر با ۶ میلیون تومان می‌شود. حال این عدد ۶ میلیون تومان را با عدد ۴ میلیون تومان اجاره ماهیانه نیز جمع می‌کنیم که برابر با ۱۰ میلیون تومان می‌شود که همان اجاره کل ماهیانه ملک است و با ضرب این عدد در ۱۲ ماه، اجاره سالیانه ملک برابر با ۱۲۰ میلیون تومان خواهد شد.

حال اگر مبلغ ۳ میلیارد تومان قیمت خانه را به ۱۲۰ میلیون تومان اجاره سالیانه آن تقسیم کنیم، حاصل برابر با ۲۵ خواهد بود که برابر است با نرخ بازگشت سرمایه این ملک، و بدین معنی است که اگر فردی در این ملک سرمایه‌گذاری کند، و ملک هیچ هزینه‌ی دیگری نداشته باشد، و قیمت ملک و اجاره آن هر سال متناسب با یکدیگر و همچنین متناسب با میزان تورم بالا رود، پس از ۲۵ سال اصل پول به سرمایه‌گذار باز خواهد گشت.

حال که با نحوه محاسبه نرخ بازگشت سرمایه در ملک آشنا شدیم، تفسیر آن نیز ساده خواهد بود. هر چه ملکی نرخ بازگشت سرمایه کمتری داشته باشد، برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است، و هر چه ملک نرخ بازگشت سرمایه بیشتری داشته باشد، برای اجاره کردن مناسب‌تر است. میانگین نرخ‌بازگشت سرمایه در شهر‌ها و کشور‌های مختلف، متفاوت است اما معمولا بین ۱۰ تا ۵۰ سال می‌باشد.

به عنوان مثال با توجه به داده‌های وبسایت GlobalPropertyGuide این شاخص در کشور ترکیه برابر با ۵۲ سال، در انگلستان برابر با ۳۶ سال و در کرواسی ۱۸ سال می‌باشد. در تهران نیز میانگین نرخ بازگشت سرمایه در سال ۱۴۰۰ تقریبا برابر با ۲۱ سال بوده است که در تصویر زیر این شاخص به تفکیک مناطق تهران و با استفاده از داده‌های سامانه “مسکن رضا” محاسبه شده است.

به توجه به نقشه حرارتی بالا می‌توان حدس‌زد چه مناطقی از تهران در سال ۱۴۰۰ وضعیت بهتری در بازار اجاره داشته‌اند و همچنین می‌توان پیش‌بینی کرد احتمالا در آینده رشد قیمت اجاره در چه مناطقی بیشتر و در چه مناطقی کمتر رشد می‌کند. به صورت کلی این احتمال وجود دارد که مناطقی که دارای نرخ بازگشت سرمایه بالاتری از میانگین هستند، در آینده شاهد رشد بیشتر نرخ اجاره بها در آنها باشیم و در مناطقی که این شاخص کمتر از میانگین است، در آینده افزایش اجاره بها کمتر از میانگین تهران باشد.

در بخش بازار مسکن در وبسایت “مسکن رضا” نیز میانگین قیمت ملک و اجاره‌بها در مناطق و محلات مختلف شهر تهران قابل مشاهده است. می‌توانید با استفاده از این اعداد و فرمول‌های بالا نرخ بازگشت سرمایه در محلات مختلف را به صورت به روز محاسبه کنید و تصمیم بهتری برای اجاره یا سرمایه‌گذاری در ملک بگیرید. همچنین ما در مجموعه “مسکن رضا” در تلاشیم به زودی این شاخص را برای هر یک از خانه‌های مسکونی تهران، در صفحه قیمت خانه شما ارائه دهیم تا افراد قدرت تصمیم‌گیری بهتری در بازار مسکن داشته باشند.