قانون مالیات بر مسکن چیست؟ + توضیحات

همانند هر صنف دیگری، صنف ساختمانی نیز درگیر پرداخت مالیات است. مالیات به صورت‌های گوناگونی به ساختمان شما تعلق می‌گیرد و باید توسط شما پرداخت شود. یک سری موارد مشمول مالیات بر مسکن درآمد املاک هستند.

طبق تعریفی که  قانون ارائه کرده است انواع مالیات عبارت است از: مالیات بر اجاره املاک مسکونی و مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات فروش ملک و مالیات بر مستغلات خالی و مالیات ساخت و ساز.

مالیات بر اجاره املاک مسکونی خود تبدیل به ۲ بخش می‌شود که آن دو بخش عبارت است از: مالیات اجاره دست اول و مالیات اجاره دست دوم.
اما این تنها بخش کوچکی از اطلاعات مربوط به مالیات بر مسکن است، که قطعاً نیاز دارید در مورد آن بدانید.

برای شروع کسب اطلاعات در خصوص مالیات بر مسکن دقت داشته باشید که مالیات ساختمانی از طریق ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی برای افراد مشمول محاسبه می‌شود.

مالیات فروش ملک بر حسب درآمدی که از فروش واحد به دست می‌آید، به سه بخش کمتر از۵۰ میلیون تومان، بین ۵۰ تا صد میلیون تومان و بیش از ۱۰۰ میلیون تومان تقسیم می‌شود.

میزان مالیات فروش ملک به شرح زیر است:

1. در صورتی که درآمد حاصل از فروش واحد مسکونی زیر سه سال ساخت کمتر از ۵۰ میلیون تومان باشد، مالیات فروش ملک برابر ۱۵ درصد است.
2. در صورتی که درآمد حاصل از فروش واحد مسکونی زیر سه سال ساخت بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات فروش ملک برابر ۲۰ درصد است.
3. در صورتی که درآمد حاصل از فروش واحد مسکونی زیر سه سال ساخت کمتر بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات فروش ملک برابر ۲۵ درصد است.

مالیات بر اجاره املاک مسکونی چگونه است؟

همان طور که بالاتر قید کردیم مالیات بر اجاره املاک مسکونی که خود جزو مالیات بر مسکن است به دو بخش مهم مالیات اجاره دست اول و مالیات اجاره دست دوم تقسیم می‌شود. در ادامه هر یک از آن‌ها را برایتان شرح می‌دهیم.

1. مالیات اجاره دست اول:

• منظور از مالیات بر اجاره املاک مسکونی و مالیات اجاره دست اول مالیاتی است که جزو مالیات بر اجاره املاک مسکونی است و به درآمدهای به دست آمده اشخاص حقیقی و حقوقی از بابت اجاره املاک و مستغلاتشان در کشور ایران تعلق می‌گیرد.
• در واقع در چنین موردی مالک واحد مسکونی که همان موجر یا صاحب خانه است باید این مالیات بر اجاره املاک مسکونی را پرداخت کند.
• بهتر است بدانید مالیات ساختمان‌ها معمولاً بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی محاسبه می‌شود.

*درآمد مشمول مالیات اجاره دست اول
بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره یا همان مالیات بر اجاره املاک مسکونی واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

2. مالیات اجاره دست دوم:

• زمانی که شما ملک را به مستأجر بدهید در واقع انگار به مدت زمان یک سال مالک خانه شما او خواهد بود.
• در صورتی که مستأجر شما هم ملک را به کسی دیگری اجاره داده و واگذار کند، مشمول پرداخت مالیات اجاره دست دوم می‌شود.
• در این صورت در واقع موجر مالک نیست و فقط باید مالیات اجاره دست دوم را بپردازد.
• در مورد مالیات اجاره دست دوم در واقع موجر واحد مسکونی مالک ساختمان نیست و مستأجر مالک ساختمان این عنوان را کسب می‌کند.

*درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم
عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملکی که اجاره کرده است. در واقع این درآمد درگیر پرداخت مالیات اجاره دست دوم می‌شود.
با توجه به ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی محاسبه درآمد مشمول مالیات بر اجاره املاک مسکونی که از دسته مالیات بر مسکن است به دو روش انجام پذیر است:

1. درآمد اجاره بر اساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات اجاره دست دوم قرار می‌گیرد.
2. در صورتی که قرار دادی مابین طرفین وجود نداشته ‌باشد یا طرفین از ارائه آن سازمان مالیاتی خودداری کنند یا مبلغ اجاره دریافتی ملک کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول ملک‌های مشابه باشد، میزان اجاره ‌بها پرداختی  بر اساس جدول اجاره ملک‌های مشابه تعیین می‌شود.

اما دقت داشته باشید با وجود این سخت گیری‌ها در این میان ۴ مورد به عنوان معافیت مالیات اجاره دست دوم وجود دارد و پیش بینی شده است که شامل موارد زیر می‌شود :

1. محل سکونت پدر یا مادر، همسر یا فرزند فرد، اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک،اجاری محسوب نشده مگر آن‌که با یک سری موجب اسناد و مدارک موثق ثابت شود که بابت این ملک‌های اجاره‌ای پرداخت و از طریق مالک دریافت می‌شود. (تبصره ۱ ماده ۵۳)
2. درآمد حاصل شده هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در کلان شهر تهران تا متراژ صد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط کشور تا مجموعاً متراژ دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات اجاره دست دوم یا بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است. (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)
3. طبق ماده ۵۷ شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هرساله سقف آن اعلام می‌شود، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات معاف بوده  و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات است.

* مشمولان ماده شماره ۳ موظف هستند اظهارنامه موضوع ماده ۳ را تکمیل کرده و خودشان به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تحویل و اعلام کنند تا برای آن‌ها ثبت شود که افراد دارای هیچ گونه درآمدی نیستند.

*دقت داشته باشید در رابطه با ماده فوق در اجرای حکم  حقوق بازنشستگی، جوایز و سودهای که از طریق سپرده گذاری در بانک به شما تعلق می‌گیرد درگیر پرداخت مالیات نخواهد شد و معاف از پرداخت مالیات است.

* حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. (تبصره۱ ماده ۵۷)

4. اگر مالک یک واحد مسکونی واحد خود را به غیر واگذار کند و خود به صورت اجاره نشینی در محلی دیگر زندگی کند محاسبه می‌شود که مابه‌التفاوت دریافت اجاره از ملک خودش با پرداخت اجاره چقدر است و بر آن  مبلغ مالیات تعلق می‌گیرد. در واقع ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی مشمول مالیات بر اجاره املاک مسکونی می‌شود. البته دقت داشته باشید باید هر دو اجاره بها از طریق قرارداد رسمی قابل استناد باشد. آنگاه مبلغ مالیات از دریافتی مالک کسر خواهد شد. (ماده ۵۵)

مالیات بر مستغلات خالی چگونه است؟

یک نوع مالیات بر مسکن دیگری نیز وجود دارد که کسانی که قانون‌گذار در بخش مسکن هستند آن را وضع کرده‌اند. آن مالیات عبارات است از مالیات بر مستغلات خالی که به صورت زیر میزان آن محاسبه می‌شود و مالک باید بپردازد.

• واحدهای مسکونی که واقع در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) تحت ‌ عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، فقط سال اول معاف از مالیات بوده و از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
• سال دوم : معادل یک‌دوم مالیات بر اجاره
• سال سوم: معادل مالیات بر اجاره
• سال چهارم و بعد از آن: معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات اجاره ( طبق ماده ۵۴ مکرر)

مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

مالیات نقل و انتقال املاک به چند صورت انجام می‌شود و این مالیات نقل و انتقال املاک هم خود شامل موارد مختلفی است. در ادامه انواع آن را توضیح خواهیم داد:

1. مالیات نقل و انتقال املاک
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
4. مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

الف) مالیات نقل‌ و انتقال املاک

• طبق ماده ۵۹ محاسبه ارزش معاملاتی املاک خواهد بود. مالیات نقل و انتقال املاک با توجه به میزان ارزش معاملاتی ملک مورد نظر و له علاوه نرخ ۵% (پنج درصد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.
• هنگامی که بخواهیم ارزش معاملاتی را تعیین کنیم در نتیجه مالیات نقل و انتقال املاک را انجام می‌دهیم.
• مبنای کار ما تقویم ارزش معاملاتی املاک است. یک سری عوامل و پارامترهایی وجود دارد که با توجه به ملک متفاوت است و در این تقویم و مالیات نقل و انتقال املاک تأثیرگذار است که شامل موارد زیر می‌شود:

مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات بکار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، محل وقوع ملک و… شامل مالیات بر نقل و انتقال املاک می‌شوند.

ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (‌حقوق صنفی و سرقفلی)

• انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق با نرخ ۲ درصد (۲%) در زمان واگذاری از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک است (ماده ۵۹)

اصلاً بهتر است بدانید منظور از حق واگذاری چیست: حق واگذاری محل با توجه به دیدگاه این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (تبصره ۲ماده ۵۹)

ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش به‌طور کلی

• دقت داشته باشید درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت ملک یا فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول دریافت مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهد بود.
• اولین مالیات نقل ‌و انتقال مسکن و ساختمان‌هایی که بالاتر ذکر کردیم علاوه بر مالیات نقل‌ و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون مالیات‌های مستقیم نیز مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
• میزان مالیات پرداختی قطعی مؤدیان در رابطه با موضوعی که ذکر کردیم پس از در نظر گرفتن قوانین و مقررات مالیات تعیین خواهد شد.
• البته دقت داشته باشید افرادی که مشمول مقررات مالیاتی در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی می‌شوند باید از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمانشان به مدت کمتر از ۳ گذشته باشد که اگر بیشتر باشد شامل مالیات ساخت و ساز نمی‌شود.
• یکی از وظایف شهرداری‌ این است که او موظف است هم‌زمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در زمان صدور پایان کار مراتب را به ‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط با در نظر گرفتن ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌شود، گزارش کند.
• توجه داشته باشید که طبق ماده ۷۷ و تبصره‌های آن شهرهایی که کمتر از صد هزار نفر جمعیت دارند از حکم مفاد این ماده مستثنا است.

مالیات فروش ملک به چندین صورت دریافت می‌شود که در بخش زیر فرمول محاسبه مالیات فروش ملک برای شما شرح داده می‌شود:
سه نرخ مربوط به سازنده‌های حقیقی داریم  که بر اساس میزان درآمد کسب شده در سه سطح متفاوت تعیین می‌شود  بدین  معنا که:

1. چنانچه درآمد سازنده‌ها از محل «ساخت و فروش اولین واحد مسکونی» به بیش از ۵۰ میلیون تومان تجاوز نکند، نرخ مالیات فروش ملک و ساخت، معادل ۱۵ درصد درآمد سازنده اعمال می‌شود.
2. سازنده‌های حقیقی که دارای درآمدی بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان هستند، برای درآمد تا ۵۰ میلیون تومان، مشمول پرداخت مالیات بر فروش ملک ۱۵ درصدی و برای مازاد بر آن تا ۱۰۰ میلیون تومان (۵۰ میلیون دوم) مشمول مالیات فروش ملک و ساخت معادل ۲۰ درصد می‌شوند.
3. سازنده‌هایی که از محل ساخت و اولین فروش واحد مسکونی، مبلغی را بیش از ۱۰۰ میلیون تومان درآمد کسب کرده باشند، بابت دو سطح اول یعنی ۵۰ میلیون اول و ۵۰ میلیون دوم، به ترتیب مشمول مالیات بر فروش ملک معادل ۱۵ درصد و ۲۰ درصد می‌شوند و درآمدی که بیش از آن دو سطح اول دریافت کرده اند ( یعنی درآمد بیش از ۱۰۰ میلیون تومان)، مشمول مالیات فروش ملک ۲۵ درصدی خواهد شد.

د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه:

• مبلغ دریافتی توسط مالک یا مالکین جهت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)، اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ ۲% موضوع مواد ۷۸ و۵۹ ق.م.م است. با یک مثال می‌توانید به راحتی موضوعی که ذکر شد را درک کنید.

مثال: تصور کنید مبلغ دریافتی مالک جهت اعلام رضایت ( حق مالکانه ) ۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال است حال می‌خواهیم حق مالکانه آن را محاسبه کنیم که به‌صورت زیر عمل می‌کنیم.
مالیات حق مالکانه ۲.۰۰۰.۰۰۰ = نرخ ۲ % * ۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰

نتیجه‌گیری:

در مقاله بالا تقریباً انواع مالیات‌هایی که به یک مسکن تعلق می‌گیرد با عنوان مالیات بر مسکن برای شما شرح داده شد.
همچنین برخی معافیت‌های مالیات بر مسکن که شامل موارد زیر بود بیان کردیم:

1. در صورتی که مالک ملک خود را بدون دریافت اجاره به مادر،پدر، همسر یا فرزندان خود داده باشد.
2. در صورتی که ملک موردنظر در کلان شهر تهران متراژی کمتر از ۱۵۰ متر مربع و در سایز شهرها متراژی کمتر از ۲۰۰ متر مربع داشته باشد.
3. در صورتی که مالک فقط حقوق بازنشستگی دریافت کند یا اصلاً هیچ حقوقی دریافت نکند.
4. درصورتی‌که مالک خود نیز مستأجر باشد و عین اجاره بها را خود به مالک دیگری پرداخت کند.

با داشتن این اطلاعات بدون شک هم به اهمیت پرداخت مالیات در زمان‌های تعیین شده پی برده‌اید، هم نحوه محاسبه انواع مالیات بر مسکن را دریافته‌اید، ضمن آن‌که می‌دانید چطور و در چه شرایطی می‌توان از معافیت‌های مالیاتی بهره برد. ضمنا می‌دانید مالیات بر مسکن شامل مالیات بر اجاره املاک و مالیات فروش ملک و مالیات نقل و انتقال املاک است.

منبع: کیلید