آشنایی با سهم‌الشرکه + نحوه محاسبه
قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است برای هر دو طرف مشکلاتی ایجاد کند. البته این مشکلات در صورتی بروز پیدا خواهد کرد که طرفین از مناسبات معامله مسکن و ریزه کاری‌های آن بی اطلاع باشند. سهم‌الشرکه ، قدرالسهم و دیگر اصطلاحات قراردادهای مسکن ممکن است.
در ظاهر سر و شکل سختی داشته باشند اما محاسبه و کنار آمدن با آنها سخت نیست. پیش از این در مورد اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت چه هستند و چرا چنین قراردادهایی، هم برای سازنده و هم برای مالک، سودآورند توضیح دادیم. در این مقاله توضیح می‌دهیم تعیین میزان سهم‌الشرکه و تعیین میزان قدرالسهم با چه ساز و کاری محاسبه می‌شود.
سهم‌الشرکه چیست و چطور محاسبه می‌شود؟
پیش از صحبت در مورد سهم‌الشرکه بهتر است با طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و آورده‌های هر کدام آشنا شویم.
- مالک یکی از طرفین مشارکت است که آورده او همان زمین و ملک کلنگی است.
- سازنده یا شریک طرف دوم مشارکت است که آورده او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت باید آورده هر کدام از طرفین محاسبه شده و سهم‌الشرکه آنها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد درج گردد. برای محاسبه سهم‌الشرکه باید مراحل زیر طی شود:
- قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد محاسبه و در نهایت ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده او در نظر گرفته می‌شود.
- هزینه مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده محاسبه شود. بهتر است در این مرحله از کارشناسان مجرب کمک گرفته شود و صرفا به تخمین شخص سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده سازنده محسوب می‌شود.
- مجموع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم‌الشرکه هر کدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌الشرکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.
گاهی اوقات برای تنظیم درصد مشارکت در ساخت، سازنده ابتدای پروژه مبلغی را تحت عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند. باید توجه شود که این مبلغ هنگام محاسبه سهم‌الشرکه باید از آورده‌ی مالک کسر گردد.
نکات مربوط به محاسبه سهم‌الشرکه و عقد قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که اگر طرفین هنگام عقد قرارداد حواسشان را جمع نکنند، معمولا در آینده به مشکل و اختلاف می‌خورند. بنابراین توصیه می‌شود هنگام عقد قرارداد موارد زیر را در مد نظر قرار دهید:
۱- مورد اول اختلاف بر سر تعیین میزان سهم‌الشرکه است
باید به این نکته توجه کرد که مشارکت یک توافق بین طرفین است و در نهایت چیزی که وجهه قانونی دارد همان چیزی است که در قرارداد آمده. به همین دلیل بهتر است بررسی‌های لازم از نظر محاسبه ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز را پیش از عقد قرارداد انجام دهید.
ممکن است بعد از عقد قرارداد متوجه شوید ارزش زمین را کمتر از میزان واقعی‌اش محاسبه کرده‌اید یا هزینه ساخت و ساز خیلی بیشتر از مقدار قابل انتظار پیش‌بینی شده و این موضوع روی سهمالشرکهی شما تاثیر منفی گذاشته است. باید بدانید بعد از عقد قرارداد برای اثبات حرفتان کار سختی را پیش رو دارید و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از شروع عملیات تخریب عملا امکان‌پذیر نیست؛ یا اگر هم باشد احتمالا ضرر بیشتری برایتان خواهد داشت. پس بهترین کار آن است که تمامی بررسی‌ها و سخت‌گیری‌هایتان را قبل از عقد قرارداد انجام دهید.
۲- نباید به نمونه‌های خام و از پیش آماده شده قراردادها اعتماد کنید
قرارداد هر پروژه مشارکت در ساخت، با توجه به شرایط آن پروژه، متفاوت از پروژه‌ای دیگر است. حتما پای امضای قراردادی بروید که مشخصا برای ملک شما تنظیم شده است.
۳- سعی کنید در متن قرارداد تمامی وظایف طرفین مشخص شود
حتی مواردی که بدیهی به نظر می‌رسد نیز باید در قرارداد ذکر شود تا در آینده امکان به وجود آمدن اختلافات به حداقل برسد. مثلا هزینه بدهی‌های پیشین ساختمان عرفا بر گردن مالک است ولی اگر این نکته در قرارداد ذکر نشود و چون قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق است، بعد از شروع عملیات ساخت مالک می‌تواند ادعا کند ساختمان را با همین شرایط تحویل سازنده داده و از پرداخت بدهی‌های پیشین ساختمان شانه خالی کند. بنابراین هر دو طرف باید حواسشان باشد حقشان در توافق ضایع نشود.
۴- بهتر است در قرارداد مشخص شود کدام طبقات متعلق به سازنده و کدام طبقات متعلق به مالک است
یا مشخص شود اگر قرارداد به گونه‌ای پیش رفت که تعداد طبقات برنامه‌ریزی شده حاصل نشد یا سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، وضعیت سهم هر یک از طرفین به چه صورت خواهد بود.
قدرالسهم چیست؟
اگر ملک مورد نظر برای مشارکت در ساخت، آپارتمان باشد، مالکان همه واحدها باید با یکدیگر به توافق برسند و مشخص شود پس از پایان پروژه و زمانی که سازنده سهم مالک از پروژه را تحویل داد، این سهم چطور بین چندین مالک تقسیم گردد و تعیین میزان قدرالسهم بر چه مبنایی است.
طبیعتا سهم هر واحد به نسبت مساحت هر واحد است. برای محاسبه «قدرالسهم» می‌توان مساحت واحد را بر مجموع مساحت کل واحدها تقسیم نمود و سپس عدد به دست آمده را در مساحت کل زمین ضرب کرد.
جمع‌بندیدر مورد اینکه آیا انباری نیز جزو مساحت هر واحد محسوب می‌شود یا نه بین حقوق‌دان‌ها اختلاف است. برخی می‌گویند انباری را نباید بخشی از مساحت واحد حساب کرد و عده‌ای اعتقاد دارند که با دادن ضریبی به مساحت انباری، می‌توان آن را در محاسبه قدرالسهم دخالت داد. از آنجا که هیچ قانون مکتوبی در این زمینه وجود ندارد بهتر است مالکان واحدها سعی کنند خودشان به نحوی با هم کنار بیایند و شرایط جوری باشد که هیچ‌کدام از آنها ضرر نکنند.
- پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است ارزش واقعی زمین توسط افراد خبره برآورد شود و تمام بررسی‌های لازم برای مشارکت به انجام برسد تا سهم‌الشرکه هر یک از طرفین به درستی مشخص گردد.
- توصیه می‌شود برای مشارکت در ساخت از نمونه قراردادهای آماده استفاده نشود و مفاد قرارداد مطابق با شرایط دو طرف و وظایف آنها از نو نوشته شود.
- اگر قرار است از زمین یک آپارتمان کلنگی برای مشارکت در ساخت استفاده شده، مالکین واحدهای آپارتمان باید روی قدرالسهم خود به توافق برسند و سهم هر کس به صورت دقیق مشخص شود.
منبع: کیلید مگ
