راهنمای تغییر کاربری زمین
تغییر کاربری زمین از آن دسته اصطلاحاتی است که در سال‌های اخیر بیشتر به گوشمان می‌خورد. این کار همانطور که از نامش برمی‌آید، با توجه به نیازهای متفاوت در کاربرد زمین و با تغییر رویه استفاده از املاک صورت گرفته و مستلزم عبور از مراحل اداری و قانونی است. اما اینکه کاربری زمین در چه اشکالی صورت می‌گیرد و هدف و مراحل این تغییر کاربری چیست، موضوع نوشتار پیش روست که شما را به مطالعه آن دعوت می‌کنیم.
تغییر کاربری زمین چیست و با چه هدفی دنبال می‌شود؟
زمین را به‌درستی مادر حیات می‌نامند. استفاده‌های متنوع و گوناگون از زمین، بیش از هر موجود دیگری توسط انسان صورت می‌گیرد و نتیجه آن بهره‌برداری‌های متفاوتی است که به زندگی و اقتصاد ما شکل می‌دهد. از کشاورزی و صنعت تا ساخت مسکن و سازه‌های عمرانی و راه‌اندازی کسب و کار، ورزش و بسیاری موارد دیگر، همگی نیازمند وجود زمین و به‌کارگیری تخصصی آن است.
موردی که از آن با عنوان کاربری زمین یاد می‌کنیم. گاه نیز اتفاق می‌افتد که پس از سال‌ها استفاده از یک قطعه زمین، به‌دلایل مختلف نیاز به تغییر کاربری زمین پیش می‌آید.
مانند هنگامی که حریم شهر به بخشی از اراضی کشاورزی نزدیک شده و ملک مورد نظر، از جهات دیگر مفید واقع می‌شود. گاه نیز زمین قابلیت کشت و کار خود را از دست داده و در مقطعی از زمان از نظر کشاورزی نامناسب تشخیص داده می‌شود.
اینجاست که مالک می‌تواند نسبت به اجرای مراحل تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی یا صنعتی و غیره در چهارچوب قوانین موجود اقدام نماید. مثلا کاربری زمین خود را به کاربری ساختمان یا کارخانه تغییر داده و مراحل تازه‌ای را روی آن آغاز کند.
برای آنکه به مفهوم تغییر کاربری زمین بهتر پی ببریم، بد نیست مروری بر انواع کاربری زمین داشته باشیم.
طرح جامع کاربری زمین چیست و چگونه اجرا می‌شود؟
کاربری زمین در ساده‌ترین تعریف به‌معنای چگونگی استفاده از آن است. این تعریف تنها برای بیان مفهوم این عبارت بوده و کاربری اراضی از طریق طرح جامع و طرح تفصیلی به‌درستی قابل درک است.
ارائه یک گزارش کامل حاوی توضیحاتی درباره سیاست‌ها، استانداردها و محاسبات، و نیز معیارهای مورد نظر در نقشه زمین و نیز کاربرد فضایی این سیاست‌ها اغلب گویای مفهوم کاربری و تعیین کننده چگونگی اجرای آن خواهد بود.
در این گزارش علاوه بر بیان کلی کاربری زمین در مصارف مختلف، از طرح‌های تاسیساتی، ارتباطی و توسعه و حفاظت محیط زیست نیز نام برده شده و موارد کلی و جزئیات مورد نیاز به‌طور کامل بیان و شرح داده می‌شود.
به عبارتی این طرح جامع هر آنچه را که در مورد زمین مورد نظر یا منطقه شهری و یا روستایی لازم است بدانید به شما منتقل کرده و اطلاعات جامعی درباره نوع فعالیت، ساخت و سازهای مجاز و بسیاری موارد دیگر را در اختیار شما قرار می‌دهد.
نکته جالب در مورد تغییر کاربری زمین و این طرح، عدم محدودیت آن در چارچوب زمان است. به‌طوری که طرح جامع کاربری زمین حتی آینده املاک و شرایط آنها را نیز ذکر می‌کند.
طرح جامع تغییر کاربری کاملا وجاهت قانونی داشته و هنگام اقدام افراد برای کسب پروانه در پرونده شهرداری نیز وارد شده و نوع کاربری زمین در آن بیان می‌شود.
انواع کاربری زمین
- زمین‌ها عمدتا برای مصارف مسکونی یا کاری مورد استفاده قرار می‌گیرند. موقعیت این زمین‌ها نیز بسیار متنوع است و از نظر قانونی به دسته‌های اصلی زیر تقسیم می‌شوند:
- زمین‌هایی با کاربری مسکونی شامل آپارتمان، خانه، ویلا و زمین مسکونی
- زمین‌هایی با کاربری کشاورزی شامل زمین زراعی یا مزرعه و باغ
- زمین‌هایی با سایر انواع کاربری شامل سازه‌های اداری و دولتی، خدمات شهری و پارکینگ، صنعتی، فضای سبز، ورزشی، فرهنگی و آموزشی، مذهبی، حمل و نقل، معدن، تجاری، تجهیزات شهری و خدماتی و درمانی
زمین‌های فاقد کاربری این کاربری‌ها جنبه قانونی داشته و در پرونده شهرداری ثبت شده است.
هرگونه عملیات ساخت و ساز که به تغییر موارد کاربرد زمین منجر شود به‌منزله تغییر کاربری زمین بوده و نیازمند دریافت مجوز قانونی است. این موارد شامل:
- احداث کوره آجر و گچ پزی، پی‌کنی
- گود برداری، برداشت یا افزایش شن و ماسه، خاک‌ریزی و خاک‌برداری
- ایجاد بنا و تاسیسات، سکونت‌گاه، استقرار آلاچیق و کانکس، دیوارکشی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی، دفن زباله واحد صنعتی
- احداث جاده و راه، رهاسازی پساب واحد صنعتی، فاضلاب شهری و ضایعات کارخانجات
- لوله‌گذاری و عبورشبکه برق
- احداث استخر ذخیره آب غیر کشاورزی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- احداث پیست ورزشی
- صنایع تبدیلی و تکمیلی
- احداث راه آهن و فرودگاه
- طرح های خدمات عمومی
- سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
مراحل تغییر کاربری چیست و چگونه جنبه قانونی پیدا می‌کند؟
بسته به اینکه مایل باشیم زمین کشاورزی را به مسکونی تغییر کاربری دهیم یا موارد دیگری از تغییر کاربری زمین مورد نظر باشد، رویه و مراحل کار با اندکی تفاوت یکسان است.
این روزها بسیاری از املاک کشاورزی شمال با رسیدن حریم شهری و جاده به آنها در حال تغییر کاربری بوده و مراحل قانونی را طی می‌کنند.
در زمین‌هایی تا وسعت ۵۰۰ متر مربع گودبرداری و برخی عملیات ساختمانی با داشتن مجوز قانونی جرم محسوب نمی‌شود. اما الزام و نیاز مالک زمین برای تغییر کاربری به مسکونی نیز به‌تنهایی کافی نیست و باید مراحل تغییر کاربری به‌طور کامل انجام گیرد.
سخن آخر
تغییر کاربری زمین و استفاده متفاوت از آن نیازمند طی مراحل قانونی بوده و باید از طرف مراجع ذیصلاح تایید شود. این مورد امروزه در زمین‌های کشاورزی شمال و جهت استفاده برای ساخت و سازهای مسکونی بسیار رایج است. کسب اطلاعات لازم و آگاهی در مورد بندهای قانونی، مراحل تغییر کاربری و هزینه‌های آن به مالکان در اجرای بهینه و سریع تر آن کمک کرده و تا حدی از هزینه‌ها می‌کاهد.
پیشنهاد آخر ما برای متقاضیان تغییر کاربری زمین، مشاوره با اهل فن و کسب اطلاعات لازم پیش از هرگونه تصمیم نهایی در این مورد است.
