راهنمای دریافت سند برای ملک قولنامه‌ای

به گزارش خبرنگار مهر، در خصوص خرید و فروش و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول شامل املاک مسکونی و تجاری، آنچه که معمول است اینکه طرفین معامله به دلالت مشاورین املاک اعم از فضای مجازی و حقیقی به پای میز مذاکره کشیده می‌شوند.

در ادامه در ارتباط با نحوه گرفتن سند ها و نکاتی که نیاز دارید بدونید صحبت خواهیم کرد.

ملک قولنامه‌ای چه ملکی است؟

قولنامه متنی حاکی از توافق بر وقوع عقدی است که در مورد موضوع‌هایی مشخص می‌باشد که ضمانت اجرای تخلف از آن تعهدات و موضوعات نیز پرداخت پول است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ایران لازم هستند به این معنی که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه نوشته شده می‌توان از طریق دادگاه فردی که مرتکب تخلف شده است را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.

سند قولنامه‌ای چه کاربردی دارد؟

تنظیم سند ملک قولنامه ای بر این علت ایجاد میشود که دو شخص فروشنده و خریدار تعهد داشته باشند تا در زمان مشخصی در دفترخانه حاصر شوند و معامله را بر اساس شروط قولنامه انجام دهند. و اگر هریک از افراد در زمان معین حضور پیدا نکنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت میکند.

تفاوت سند قولنامه‌ای با سند شش ‌دانگ در چیست؟

سند قولنامه ای سندی است که با توافق هردو شخص فروشنده و خریدار توسط مشاورین املاک نوشته میشود و قولنامه توسط فردی معتبر به امضا میرسد.

به دلیل آنکه اسناد قولنامه ای دلیلی قطعی بر خرید و فروش نمیباشد، این نوع اسناد نسبت سند شش دانگ اعتبار کمتری دارند.

اگر قصد مالکیت شش دانگ ملکی را دارید و ابتدا باید آنرا به صورت معامله ای قولنامه حتما در مورد وضعیت ملک از قبل تحقیق کنید.

مدارک مورد نیاز گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای

 مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند املاک قولنامه ای شامل این موارد می‌باشد:

۱- کپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک

۲-قولنامه یا قولنامه هایی که تقاضا کننده تنظیم سند را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد.

 همچنین برای تنظیم سند در ملک‌های مشاع باید: 

۱-سند مشاعی تقاضا کننده

۲-در صورتی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه را آماده داشته باشید. 

سند ملک مشاع

گاهی خانه‌ها بیش از یک مالک دارند. خانه‌های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه‌گذاری تبدیل به آپارتمان می‌شوند. در این حالت مالک و سرمایه‌گذار هر دو ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. بحث ملک مشاعی در سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه‌ای به الارث می‌رسد و هر کدام ار وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می‌گیرد.

سند مشاع در تعریف حقوق به ملک یا مالی گفته میشود که دو یا چندین نفر در آن سهم داشته باشند که مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار میبرد.

این را به یاد داشته باشید که سند مشاع به سند شش دانگ فرق دارد سند شش دانگ به معنای کامل مالک بودن فرد نسبت به ملک میباشد ولی سند مشاع به این معناست که ملک چند مالکی میباشد.

مراحل سند زدن ملک مشاعی

هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:

۱-ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت.

۲-تنظیم تقسیم نامه.

۳-مشخص شدن سهم هر یک از اعضایی که در ملک سهیم هستند.

۴-تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا.

۵-ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد.

۶-ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها.

انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک

مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.

ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هرگاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.

نحوه گرفتن سند زمین 

در این مطلب برای شما نحوه گرفتن سند زمین را برایتان بیان می کنیم،  و شما می توانید با طی کردن مراحل بسیار ساده زمین مد نظر خود را به نام خود بکنید.

برای گرفتن هر نوع سندی به مدارکی نیاز دارید تا ثابت کنید که ملک مال شما میباشد. این نوع مدارک باید در املاک قولنامه و سند مشاعی وجود داشته باشد. مدارکی که لازم است داشته باشید رو در ادامه خواهیم گفت:

۱-قولنامه ای که نشان دهد ملک مال شما می باشد و آن را خریده اید.

۲- سند مشاعی متقاضی و در صورتی که سند به نام متقاضی نباشد باید وکالت نامه رسمی داشته باشید.

۳-کپی از سند مالکیت ملک.

۴-نقشه ملک خود را همراه با مشخصات UTM داشته باشید، و آن را در اختیار یکی از مهندسان نظام مهندسی و یا کارشناس رسمی دادگستری بدهید. و یا از طریق بازدید ملک آن را به ثبت رسمی برسانید.سپس فایل را در اختیار متقاضی قرار دهید.

مدارکی که لازم دارید برای سند زدن مورد نظر باید به صورت عکس اسکن شده باشد:

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک مورد نظر

۱-اصل شناسنامه و کارت ملی .

۲-کپی از سند ملک اولیه.

۳-اصل و کپی تمام قولنامه هایی که برای فرد متقاضی صادر شده است.

۴-نقشه ملک با مختصات UTM.

۵-اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی و کپی از صفحات اول دوم و سوم و صفحاتی همچون صفحات توضیحات و انتقالات.

۶-فرم تکمیل شده شده گواهی مختصات ملکی در فایل اکسل.

۷-فیش بانکی که به حساب بانکی سیبا به علت هزینه تقاضا وارد میشود.

تکمیل فرم درخواست پذیرش

در چهارمین مرحله از مراحل گرفتن سند زمین کشاورزی باید برای تکمیل فرم درخواست پذیرش اقدام کرده، و شماره ورود به سامانه را دریافت کنید. برای این کار باید به یکی از دفاتر ثبت مراجعه کنید. بعد از این که شماره ورود را دریافت کردید، می توانید به بخش تکمیل درخواست بروید و درخواست خود را تکمیل کنید. این کار را می توانید با مراجعه به کافی نت نیز انجام دهید.

۱-ارسال مدارک

بعد از تکمیل درخواست خود از درخواست خود پرینت بگیرید، و آنرا به واحد های ثبتی ارسال کنید که باید این کار را از طریق سفارش صوتی صورت بدهید و کد ۲۰ رقمی از دفاتر پستی دریافت کنید.

۲-ورود مجدد به سامانه

پس از دریافت کد ۲۰ رقمی خود وارد سامانه شوید، و تقاضای خود را کامل کنید و در نهایت شماره پرونده خود را دریافت کنید .

نکات مهم در خرید و فروش زمین کشاورزی قولنامه ای

۱-اولین نکته مهم احراز هویت فردی و گواهی هایی میباشد که اثبات کند فروشنده مالک همان ملک میباشد.

۲-در انتهای قولنامه مهر و امضا دهیاری و اعضای شورا حتما باید ضمیمه قولنامه باشد.

۳-از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرید برای مسائلی همچون مرتع نبودن زمین،دولتی نبود زمین کشاورزی، و در نزدیکی حریم جنگل و رودخانه و سد نباشد و هر نوع مشکلی که به منابع طبیعی مرتبط باشد.

۴-(( چنانچه هرگونه فسادی در معامله مشخص شود  فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))

۵-سند های تک برگ و منگوله دار و یا مخصوص گواهی مالکیت هستند باید وضعیت آنها در توضیحات قولنامه ذکر شود.

۶-بهتر است تعهد محضری هنگام معامله دریافت کنید.

۷-در ارتباط با مواردی همچون پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه بیان شود.

۸-چنانچه هر یک از چک ها در زمانی که بیان شده است پرداخت نشود فروشنده حق دارد ملک را به شخص دیگری بفروشد.

۹-زمین های نزدیک جاده باید به  این نکته دقت داشته باشد فروشنده که فاصله حریم قانونی را داشته باشند که برای این مورد می توانند استعلام لازم را دریافت کنند.

۱۰-اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از قرارداد توسط دفترخانه از اداره ثبت در مورد توفیقی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل استعلام کند.

مبایعه نامه

مبایعه نامه به قراردادی گفته میشود که طی آن مالی به فرد دیگری فروخته میشود. که در این معامله که بین فروشنده و خریدار تنظیم میشود چیزی در ازای دریافت مال فروخته میشود.

مبایعه نامه با سند چه تفاوتی دارد

مبایعه نامه با سند تفاوت بسیاری ندارد ولی در حالت کلی اگر بخواهیم توضیح بدهیم، مبایعه نامه همان سند عادی میباشد که به وسیله ان خریدار و فروشنده در مورد ملک و یا کالا مورد معامله با هم توافق میکنند. در مبایعه نامه در ارتباط با مواردی همچون زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت هزینه، به نتایجی میرسند و قراری در ارتباط با این مساعل میگذارند. مبایعه در حالت کلی یک سند عادی میباشد که فقط بین دو طرف معامله نوشته میشود.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

از نظر لغوی این دو کلمه با همدیگر تفاوت دارند، اما شاید برای شما جالب باشد که بدونید از نظر حقوقی تفاوت زیادی با یکدیگر ندارند. فقط در یک سری مسائل ریز باهم تفاوت دارند که راجب آنها صحبت خواهیم کرد.

در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد انجام شد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.

اما در قولنامه نیازی نیست که پس از تکمیل قرارداد وجه را به فروشنده پرداخت کنید. شما با این کار از فروشنده تعهد گرفتید که تا آماده کردن وجه مورد نیاز مال را به کس دیگری نفروشد.

نکات لازم هنگام تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه

اگر با فروشنده به توافق رسیدید که برای خرید ویلا در شد قولنامه و یا مبایعه نامه‌ای تنظیم شود، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

۱-قرارداد کاملا قانونی باشد.

در تنظیم مبایعه نامه حتما سعی کنید که تعهدات طرفین بر اساس قوانین کشوری تنظیم شود تا به مشکلی برنخورید.

۲- از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید

برای خرید ملک تا زمانی که خود شما به شخصه مراجعه نکردید و از وجود ملک مطمئن نشده اید اقدام به امضای هر گونه مبایعه نامه و قولنامه نکنید. هم از وجود ملک مطمئن شوید هم مدارک را بررسی کنید.

۳- نحوه پرداخت وجه مشخص گردد

یکی از مسائلی که دغدغه خریداران میباشد بحث پرداخت وجه مورد نیاز میباشد. به علت ان که کمتر کسی پیدا میشد بتواند تمام هزینه ملک مورد نظر را یکجا پرداخت کند  پس به فکر خرید ملک به صورت اقساطی می شوید. اما نکته ای که وجود دارد برای اینکه به مشکلی برنخورید حتما تاریخ قسط ها در مبایعه نامه مشخص شود، در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخی خواهد بود.

۴- موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید

اگر خریدار در پرداخت مبلغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

۵-قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد

تفاوتی ندارد که خرید ملک را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای چقدر است؟

اکنون به این سوال مهم پاسخ می‌دهیم که برای اکثر افرادی که به دنبال سند برای خانه هستند پیش می‌آید و آن هم این سوال است که هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای چه میزان است؟

۱-ثبت قولنامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از خریدار و فروشنده می‌گیرد.

۲-فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی و نوسازی بدهد.

۳-دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. به‌علاوه اگر ملک قبلا در اجاره بوده باشد، دارایی، مالیات ‌بر اجاره هم می‌گیرد.

۴-هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی بین طرفین – خریدار و فروشنده – تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.

سخن پایانی

در این مقاله نکاتی که لازم بود بدانید برای نحوه گرفتن سند برای ملک را با شما در میان گذاشته ایم تا بتوانید با اطلاعاتی کامل نسبت به گرفتن سند مورد نظر خود اقدام کنید در عین حال به مشکل خاصی هم برنخورید.