تهاتر و معاوضه ملک چگونه است؟ + راهنما

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای بشریت، ایجاد مالکیت خصوصی است. مالکیت خصوصی موجب شده است تا افراد برای به دست آوردن آنچه دیگری دارد، به صورت قانونی عمل کنند. مهم‌ترین قانون در رابطه با مالکیت خصوصی، داشتن سند مال است.

به موجب داشتن سند و مدرک مالکیت شما می‌توانید ثابت کنید که صاحب آنچه در سند آمده است، هستید. در این راستا قراردادها و عقود مختلفی ایجاد شده است.

این قراردادها و عقود مالکیت، تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. در این مقاله قصد داریم تا شما را با قرارداد معاوضه ملک ، شرایط معاوضه، قوانین حاکم بر آن و تفاوت آن با عقد بیع آشنا کنیم.

قرارداد معاوضه به چه معناست؟

حتماً در کتاب‌های تاریخی دوران مدرسه خود در رابطه با انواع مبادله‌های  انسان‌هایی که در گذشته زندگی می‌کردند، خوانده‌اید. یکی از این مبادلات، مبادله کالا با کالا بود. در این مبادله فردی که کالایی را بیشتر از نیاز خود در اختیار داشت، با کالای دیگر مبادله می‌کرد.

در قبال خدمات مختلف نیز این معامله انجام می‌شد و فرد در ازای ارائه خدمتی به فرد دیگر کالا یا خدماتی از آن فرد دریافت می‌کرد.  قرارداد معاوضه در واقع همان مبادله کالا با کالا، کالا و خدمات و یا مبادله خدمات با خدمات است. قرارداد معاوضه در ماده ۴۶۴ قانون مدنی توضیح داده شده است.

در ادامه مثالی برای روشن‌تر شدن قرارداد معاوضه برای شما می‌آوریم: اگر فردی میوه‌های باغ خود را با برنج فردی دیگر مبادله کند، در واقع این دو نفر میوه‌های باغ و برنج را با یکدیگر معاوضه کرده‌اند. همچنین اگر فردی ملک خود را با ملک دیگر مبادله کند، در واقع عوضین ملک‌های خود را معاوضه کرده‌اند.

ویژگی‌های قرارداد معاوضه

۱-  عقد معوض است. به این معنا که  قرارداد باید دوطرفه باشد و در مقابل یک کالا، کالای دیگری وجود داشته باشد.
۲- قرارداد معاوضه عقود لازم است یعنی نمی‌توان قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کرد و باید هر دو طرف برای فسخ قرارداد حضور داشته باشند.
۳- قرارداد معاوضه از عقود تملیکی است یعنی هر یک از طرفین قبال قرارداد چیزی از دیگری دریافت می کنند. برای مثال معاوضه آپارتمان با ماشین.

تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع

یکی از مهم‌ترین انواع قراردادها، عقد بیع است. عقد بیع شباهت‌های زیادی با قرارداد معاوضه دارد و همچنین در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تفاوتی برای عقد بیع و قرارداد معاوضه قائل نشدند اما یافتن تفاوت‌های  این دو یکی از مهم‌ترین بخش‌های بستن قرارداد است؛ زیرا قرار معاوضه و بیع در مواردی با یکدیگر تفاوت دارند. به همین علت برای جا افتادن بهتر مفهوم قرارداد معاوضه، بهتر است به توضیح مفهوم عقد بیع و تفاوت‌های قرارداد معاوضه با عقد بیع بپردازیم.

‏بیع به چه معناست؟

تعریف واژه بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده است. در این تعریف، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلول. در این تعریف نمی‌توانیم تفاوت عقد بیع با قرارداد معاوضه را متوجه شویم.

اصطلاحی که برای عقد بیع در زبان عرف به کار می‌رود، قولنامه است. زمانی که خریدار و فروشنده  قصد دارند تا معامله‌ای را انجام دهند، اما هنوز مقدمات این معامله فراهم نشده است، آن‌ها می‌توانند با یکدیگر  عقد بیع یا قولنامه ببندند. به این صورت که طرفین در قراردادی به یکدیگر متعهد می‌شوند که تا زمان فراهم شدن شرایط برای معامله، نظر خود را عوض نکنند.

برای مثال، ممکن است شما بخواهید آپارتمان خود را به فردی بفروشید؛ اما مشکلی نظیر مشکل مالیاتی دارید و فرد خریدار نیز باید مقداری وجه برای معامله تهیه کند. در این صورت فروشنده و خریدار عقد بیع می‌بندند که در یک هفته شرایط معامله را فراهم کنند و در این زمان خریدار از قصد خرید خود صرف‌نظر نکند و فروشنده نیز ملک خود را به فرد دیگری نفروشد.

اگر یکی از طرفین تعهد خود را زیر پا بگذارد، فرد مقابل می‌تواند از او به دادگاه شکایت کند. پس در واقع عقد بیع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند.

در توصیفی که ذکر شد، مشخص می‌شود که عقد بیع به معنای مبادله کالا با پول است. این پول باید یکی از پول‌های رایج در دنیا باشد. پس اولین تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع در همین موضوع وجود دارد؛ یعنی معامله در عقد بیع در قبال پول رایج انجام می‌شود در صورتی که قرارداد معاوضه در قبال دریافت کالا یا خدمات بسته می‌شود.

در عقد بیع خیاراتی وجود دارد که در قرارداد معاوضه وجود ندارد. خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن مختص عقد بیع است. خیار در فقه به معنای شرایط فسخ و امضای قرارداد است. خیار مجلس به معنای شرایط فسخ قرارداد از جانب خریدار و فروشنده است. خیار تاخیر نیز این حق را به فروشنده می‌دهد تا در صورتی که خریدار به مدت سه روز، بهای کالا را پرداخت نکند، قرارداد را به هم بزند. خیار حیوان هم مربوط به قرارداد حیوانات می‌شود و در اینجا مورد بحث نیست.

تفاوت دیگر این دو قرارداد در وجود مبیع است. مبیع به معنای آن چیزی است که معامله می‌شود و با توجه به مطلوبیت آن، قیمتی برایش در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که در قرارداد معاوضه چنین ارزش‌گذاری وجود ندارد و شرایط معاوضه را عوضین تعریف می‌کنند.

مورد دیگر حق شفعه است که در بیع وجود دارد و در معاوضه جاری نمی‌شود. حق شفعه به معنای این است که در صورت شراکتی بودن ملکی، اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به فرد سوم بفروشد، شریک وی حق شفعه دارد یعنی می‌تواند مبلغی که قرار است شخص سوم بپردازد را پرداخت کند و سهم شریکش را به تملک خود درآورد.

نمونه قرارداد معاوضه

در فرم قرارداد معاوضه باید اطلاعات به صورت دقیق تکمیل شود. در ادامه نمونه‌ای از فرم اطلاعات قرارداد معاوضه را برای شما می‌آوریم.

ماده ۱– طرفین قرارداد: معاوض: خانم/آقای …………………………. فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………. کدملی ……………………… شماره تلفن ثابت ………………………. همراه …………………… آدرس …………………………………………………
متعاوض: خانم/آقای …………………………. فرزند …………………… به شماره شناسنامه …………. کدملی …………………………… شماره تلفن ثابت ………………………. همراه …………………… آدرس …………………………………………………
که در این قرارداد به اختصار معاوض و متعاوض نامیده می‌شوند.

ماده ۲– عوضین:
الف: مورد عوض عبارت است از …………………………………………………………………………
ب: مورد معوض عبارت است از: ……………………………………………………………………….
که از طرف متعاوض به معاوض در برابر عوض داده شده انتقال می‌یابد.

ماده ۳– ارزش عوضین: مبلغ ……………………………… ریال معادل ……………………… تومان است و طرفین اقرار نمودند که هیچ‌گونه وجه یا مالی به عنوان مابه‌التفاوت ارزش عوضین به یکدیگر تأدیه یا تسلیم ننموده‌اند و هر گونه دعوای احتمالی را در این خصوص اسقاط کرده و به صلح خاتمه می‌دهند.

ماده ۴– فسخ قرارداد: طرفین کلیه خیارات از جمله خیار عیب و غبن هر چند فاحش و افحش را از خود ساقط نمودند.
ماده ۵– وثیقه‌ها و تضمین‌ها: معاوض/متعاوض متعهد گردید جهت تضمین انجام تعهدات خود یک فقره چک/سفته به شماره ………………………… مبلغ ……………………………… ریال معادل ……………………… تومان به عهده بانک ………………………… به معاوض/متعاوض تحویل دهد.

ماده ۶– شروط قرارداد:
۱- کالای مورد عوض در تاریخ …………………………. به متعاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی متعاوض برای اثبات آن کفایت می‌نماید.
۲- کالای مورد معوض نیز در تاریخ …………………………. به معاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی معاوض برای اثبات آن کفایت می‌نماید. 

ماده ۷– حوادث غیرمترقبه: در صورت بروز حوادث غیرمترقبه که اجرای قرارداد را مختل نماید، پس از رفع حادثه مذکور، هر یک از طرفین مکلف است که در اسرع وقت نسبت به ایفاء تعهدات قراردادی خویش اقدام نماید.

ماده ۸– حل اختلاف: در صورت بروز اختلاف در تعبیر مفاد قرارداد و یا نحوه اجرای آن، موضوع بدواً از طریق مذاکره و سازش حل و فصل خواهد شد و در صورت عدم حصول سازش، موضوع به داوری خانم/آقای ……………………………… به آدرس ………………………………………………………………………………… ارجاع و نسبت به حل و فصل آن از این طریق اهتمام ورزیده می‌شود و در غیر این صورت به مراجع قضایی مراجعه خواهد شد.

ماده ۹– نسخه‌های قرارداد: این قرارداد مشتمل بر نه ماده در تاریخ ……. به تعداد … نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.

نمونه قرارداد معاوضه آپارتمان و واحد مسکونی

قرارداد حاضر در تاریخ………… بين سازمان ………………. به نمايندگي ………………… که از این پس سازمان نامیده می‌شود و  ……………………………………… فرزند………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از ……………. که از این پس مالک نامیده می‌شود به شرح مواد آتی منعقد گرديد.

ماده ۱ ـ عوضين قرارداد:
الف) شش دانگ …….. واحد مسکونی به مساحت ……………. مترمربع به پلاک ثبتی ……….. فرعی از ………….. اصلی واقع در………………………………………………………. . به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به مالک بوده واز این پس عوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به سازمان واگذار و منتقل گردید.

ب) شش دانگ …… واحد مسکونی به مساحت تقریبی ………….. مترمربع واقع در …………………………………………………………… به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایرحقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به سازمان بوده و از این پس معوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به مالک واگذار و منتقل گردید.
تبصره: در ازای عوض، ……. واحد دیگر به مساحت ……………….. مترمربع واقع در ……………………………………………………به عنوان معوض به مالک واگذار و منتقل گردید.

 ماده ۲ ـ تعهدات مالك:
۱- مالک متعهد گردید ظرف مدت …….. روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر، نسبت به تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان در دفترخانه ای که از سوی سازمان تعیین می شود، اقدام نماید.

۲-مالک متعهد به حضور در دفترخانه مطابق بند فوق است؛ درصورتی که مشارالیه در موعد مقرر دردفترخانه حاضر نگردد یا حضور او با توجه به نقص مدارک به منزله عدم حضور تلقی گردد به ازای هر روز تاخیر، پانصد هزار ریال به عنوان خسارت تعیین و تا زمان تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان، محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد. تبصره : ملاک تشخیص عدم حضور مالک، گواهی دفترخانه مورد نظر است.

۳-  مالک متعهد گرديد ظرف مدت …… روز پس از تنظیم سند رسمی نسبت به تحویل و تخليه عوض اقدام نماید.
تبصره ـ در صورت تاخير در تخليه و تحویل عوض در موعد مقرر، مالك متعهد گرديد به ازای هر روز تاخیر مبلغ يكصد هزار ريال در وجه سازمان پرداخت نمايد. پرداخت مبلغ مذكور مانع از اقدام قانوني سازمان  براي تخليه عوض از طريق مقامات قضايي نخواهد بود.

۴- پرداخت هرگونه عوارض و ماليات قانوني متعلقه به عوض تا تاریخ تنظیم سند رسمی آن به نام سازمان.

۵- پرداخت ۵۰ درصد هزينه‌های لازم برای تنظيم سند رسمي عوض و معوض.

۶- مالك متعهد گرديد پس از اعلام سازمان مبني بر آماده شدن معوض، حداكثر ظرف مدت يك هفته جهت تحويل گرفتن معوض به سازمان مراجعه نمايد. مالک ضمن قرارداد حاضر به سازمان وكالت داد تا در صورت عدم مراجعه و تاخير بيش از يك ماه جهت تحویل گرفتن معوض، سازمان هر گونه اقدام قانونی را بنا به صلاحدید خود، رأسا و بدون مراجعه به مراجع قضایی در خصوص معوض انجام دهد.

۷- مالك متعهد گرديد پس از اعلام سازمان مبني بر فراهم بودن موجبات تنظیم سند رسمی معوض، حداكثر ظرف ۱۰ روز نسبت به تسويه حساب نهايي با سازمان اقدام و مقدمات لازم جهت انتقال رسمي معوض به نام خود را فراهم آورد؛ در غير اين صورت متعهد گرديد تمامي هزينه‌های متعلقه ناشي از تأخیر در مراجعه براي تنظيم سند رسمي معوض را حسب اعلام سازمان به صورت نقدی  پرداخت نمايد.

ماده ۳ ـ تعهدات سازمان:
۱- تحویل معوض به مالک ظرف مدت ……….. روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر.
۲-  تنظیم سند رسمی معوض به نام مالک پس از تحویل عوض و فراهم شدن موجبات تنظیم سند رسمی.
۳- پرداخت تمامي هزینه‌های لازم به منظور برقراري انشعابات آب، برق و گاز معوض و همچنين هرگونه عوارض و ماليات قانوني متعلقه به معوض تا تاریخ تحويل آن به مالک.
۴- پرداخت ۵۰ درصد هزینه‌های لازم برای تنظيم سند رسمی معوض و عوض.

ماده ۴ـ  شرايط خصوصي:
۱- تحويل عوض و معوض با تنظيم صورت‌جلسه خواهد بود.
۲- تمامي خيارات قانوني از مالک سلب و اسقاط گرديد.
۳- در صورتی که مالک به تعهدات خود مطابق قرارداد حاضر عمل نکند، سازمان می‌تواند قرارداد حاضر را فسخ نماید. در این صورت مالک مکلف است به میزان ۵۰ درصد قیمت روز عوض به عنوان وجه التزام در وجه سازمان پرداخت نماید.
۴- مبلغ ……………………. ریال (معادل……………………….. تومان) وام بانکی به مالک تعلق می‌گیرد و مالک موظف است به محض صدور معرفی‌نامه توسط سازمان خطاب به بانک عامل، نسبت به اخذ وام اقدام و پرداخت اصل و فرع آن را تعهد نماید. در صورتی که مالک در مهلت تعیین شده از سوی بانک عامل جهت انجام مراحل اخذ وام به بانک مراجعه ننماید، پرداخت کلیه جریمه‌ها و خسارات متعلقه به عهده مالک خواهد بود.

ماده ۵ ـ حل اختلاف:
اختلافات ناشي از تفسیر یا اجرای مفاد قرارداد حاضر از طريق مذاكره حل و فصل خواهد شد. در صورت عدم حصول توافق، مراجع قضايي تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۶– نشانی طرفین:
نشاني سازمان:……………………………………………
نشانی مالک: …………………………………………………………………………………………. تلفن:………………..
مالک مكلف است هر گونه تغيير نشاني خود را کتباً به سازمان اعلام كند در غير اين صورت مکاتبات به نشاني سابق ابلاغ و دریافت شده تلقی می‌گردد.

جمع‌بندی

در عقد بیع احکام مختلفی وجود دارد:

• احکام کلی
• احکام خاصه

آن چیزی که موجب تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع می‌شود، احکام خاصه بیع است که برای قرارداد معاوضه به کار نمی‌رود. احکام خاصه شامل موارد زیر است:

• خیار تاخیر
• خیار خیار مجلس
• خیار حیوان
• حق شفعه

منبع: کیلید