همه چیز در مورد خانه های وام دار

دریافت وام مسکن برای خانه جذابیت‌های خاص خودش را دارد. اما بسیاری از افراد به دلایلی نمی‌توانند وام مسکن بگیرند. همین موضوع باعث شده خرید خانه وام‌دار در بازار رواج پیدا کند.خرید خانه وام‌دار در کنار ویژگی‌های مثبتش خطراتی نیز دارد که می‌تواند بلای جان خریداران شود.

به همین دلیل هنگام خرید این نوع خانه‌ها باید خیلی احتیاط کنید. در این مطلب می‌خواهیم ببینیم کم‌خطرترین روش برای خرید خانه وام‌دار چیست.

چرا خانه وام‌دار؟

خانه وام‌دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده بر روی آن وام گرفته و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است. بزرگترین مشکل بر سر راه فروش این خانه‌ها آن است که سند در دسترس نیست و عملا فروشنده نمی‌تواند به صورت رسمی خانه را به نامتان بزند. اما چرا بعضی از افراد خرید این خانه‌ها را ترجیح می‌دهند؟

فرض کنید خانه‌ای ۲۰۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد و از اصل وامی که باید به بانک بازپرداخت شود ۵۰ میلیون تومان باقی مانده باشد. در این صورت خریدار به فروشنده ۱۵۰ میلیون تومان می‌پردازد و باقی ۵۰ میلیون را به صورت اقساط بازپرداخت وام به بانک می‌دهد. بدین‌ترتیب هنگام معامله تنها به ۱۵۰ میلیون تومان پول نقد نیاز دارد.

در نگاه اول این معامله سودمند به نظر می‌رسد، اما نکته اصلی اینجاست که تا تسویه حساب کامل سند از رهن بانک خارج نمی‌شود. به همین دلیل مجبورید خانه را به صورت وکالتی معامله کنید. یعنی بعد از تنظیم قولنامه صاحب‌خانه به شما وکالت بلاعزل می‌دهد که بتوانید پس از آزادسازی سند، خانه را رسما به نام خودتان بزنید. اما معامله وکالتی دردسرها و خطرات خاص خودش را دارد.

مثلا ممکن است فروشنده پیش از آزادسازی سند از دنیا برود و وکالت‌نامه شما باطل شود. یا به هر دلیلی فروشنده به مشکل مالی بخورد و سند خانه‌اش توقیف شود. در این صورت شما می‌مانید و یک قولنامه و خانه‌ای که برای بازپس‌گیری‌اش باید مدت‌ها در راهروهای دادگاه بالا و پایین بروید.

معامله قولنامه‌ای خانه‌های وام‌دار برای کلاه‌برداران نیز موقعیت بسیار مناسبی فراهم می‌کند. از آنجا که به صورت رسمی سند خانه به نام شما انتقال پیدا نمی‌کند، فروشنده می‌تواند خانه را به عنوان خانه وام‌دار به صورت قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد و بعد فرار کند.

به همین دلیل هنگام خرید خانه وام‌دار باید مطمئن شوید که فروشنده آدم درستی است و این خانه قبل از شما به شخص دیگری فروخته نشده. کاری که البته آسان نیست.

پس برای کم کردن خطرات معامله این خانه‌ها چه کنیم؟

فک رهن و طرح «رها»

یکی از راه‌های به حداقل رساندن خطر معامله خانه‌های وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید خانه را فک رهن کند و بعد آن را رسما به نام شما بزند. برای این کار فروشنده یا باید وامش را کامل تسویه کند (که در اکثر اوقات به صرفه نیست) یا اینکه از طرح «رها» استفاده کند.

بانک مسکن به مشتریانش اجازه می‌دهد بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری سندشان را از رهن بانک خارج کنند. برای این کار فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش ۱۱۰ درصد ارزش اصل بدهی باقیمانده باز کند.

این سپرده تا اتمام پرداخت اقساط غیرقابل برداشت است، اما بانک برای آن سودی معادل بیشترین سود بانکی مجاز در نظر می‌گیرد. بدین ترتیب عملا سپرده جای سند را به عنوان وثیقه می‌گیرد، سند آزاد می‌شود و فروشنده می‌تواند رسما خانه را به نام شما کند.

انتقال وام

راه‌هایی که برای فک رهن ارائه شد در بسیاری از موارد عملی نیست، چون ممکن است فروشنده چنین پول نقدی نداشته باشد یا اصلا زیر بار این کار نرود. به همین دلیل راه حل بهتری نیز برای کاهش ریسک معامله خانه‌های وام‌دار وجود دارد و آن انتقال وام است.

برای انتقال وام هم فروشنده و هم خریدار باید به بانک مسکن مراجعه کنند، فرم‌های مربوطه را پر کنند و بخشی از بدهی را یکجا بپردازند. اگر وام خانه از محل سپرده باشد هنگام انتقال وام باید ده درصد مانده بدهی یکجا پرداخت شود.

البته این مبلغ از اصل بدهی وام کسر می‌شود. اما اگر وام از طریق اوراق دریافت شده باشد باید به اندازه یک درصد مانده بدهی به بانک کارمزد داده شود. پس از آن گرچه سند همچنان در رهن بانک باقی می‌ماند، اما وام به نام خریدار منتقل می‌شود. بانک هم نامه‌ای به فروشنده و خریدار می‌دهد که می‌توانند با ارائه آن به دفتر اسناد رسمی سند را رسما به نام خریدار منتقل کنند.

جمع‌بندی

همان‌طور که گفته شد خرید خانه وام‌دار با وجود مزایایش خطراتی نیز دارد. شما یا این خطرات را می‌پذیرید و به صورت وکالتی خانه را معامله می‌کنید، یا اینکه سعی می‌کنید به روش‌های قانونی جلوی ضایع شدن حقتان در آینده را بگیرید.

توصیه ما این است که اگر قصد دارید به صورت وکالتی چنین خانه‌ای بخرید حتما از صداقت فروشنده مطمئن شوید. اما بهترین کار این است که از فروشنده بخواهید به روش قانونی وام را به نام شما منتقل کرده، سند را به نامتان بزند و خیال خودش و شما را راحت کند.

• خانه وام‌دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده روی خانه وام گرفته و سند هنوز در رهن بانک است.
• یکی از روش‌های خرید خانه وام‌دار معامله به صورت وکالتی و قولنامه‌ای است که به خاطر خطراتش توصیه نمی‌شود.
• می‌توان از فروشنده خواست که با تسویه کامل وام یا استفاده از طرح رها، سند را فک رهن کند که چندان به صرفه نیست.
• بهترین و معقول‌ترین راه برای خرید خانه وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید وام را به صورت رسمی به نام شما انتقال دهد.

در ادامه مطالعه مطالب و مقالات مرتبط با موضوع این آموزش را به شما پیشنهاد میکنیم:

شرایط و راهنمای انتقال وام مسکن به شهرستان

شرایط و راهنمای دریافت وام مسکن جوانان

راهنمای کامل دریافت وام مسکن

معرفی و شرایط دریافت انواع وام مسکن