قانون و عدم پرداخت شارژ ساختمان

با وجود اینکه سال‌ها از رواج آپارتمان‌نشینی در ایران می‌گذرد، هنوز بسیاری از ساکنان با فرهنگ آن آشنایی ندارند و قوانین آن را رعایت نمی‌کنند. یکی از بزرگترین مشکلاتی که مدیران ساختمان را درگیر خود می‌کند، پرداخت نکردن شارژ ساختمان توسط برخی مالکان یا مستأجران است. این مسئله معمولاً به اعتراض باقی اهالی ساختمان منجر می‌شود و در برخی موارد دعواها و جر و بحث‌های بسیاری را در پی خواهد داشت.

برای پیشگیری از هر گونه بحث و درگیری و از بین رفتن آرامش محل زندگی، بهتر است هر فرد قبل از خرید یا اجاره آپارتمان، قوانین ساختمان را از هیئت مدیره بپرسد و نسبت به قانون پرداخت شارژ، نحوه وصول شارژ آپارتمان و موارد مصرف آن اطلاع پیدا کند.
امضای قرارداد خرید یا اجاره یک آپارتمان، به معنای موافقت با پرداخت میزان شارژی است که توسط اعضای آن ساختمان به تصویب رسیده است و مالک یا مستأجر موظف است آن را به موقع پرداخت کند. در غیر این صورت با جرایمی روبه‌رو خواهد شد. با ما همراه باشید تا قوانین و جریمه‌های مربوط به پرداخت نکردن شارژ ساختمان را بررسی کنیم.

شارژ ساختمان چیست؟

قبل از پرداختن به مبحث جریمه‌ها، مختصری درباره شارژ ساختمان توضیح می‌دهیم. منظور از شارژ مبلغی است که هر واحد باید برای هزینه‌های عمومی و مشترک ساختمان پرداخت کند. این مبلغ بسته به شرایط و امکانات ساختمان، صرف نظافت مشاعات، تعمیر و نگهداری آسانسور، حقوق و مزایای سرایدار یا نگهبان و باغبان و … می‌شود. در برخی ساختمان‌ها کنتور آب، برق و گاز مشترک است بنابراین هزینه‌های قبض این موارد نیز به مبلغ شارژ اضافه می‌شود.

روش تعیین شارژ بسته به نظر ساکنان و اعضای هیئت مدیره مشخص می‌شود. ممکن است بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد میزان شارژ متغیر باشد و یا بدون در نظر گرفتن تعداد ساکنین، هر واحد میزان شارژ ثابتی داشته باشد. همه باید هزینه‌های شارژ را به صورت کامل پرداخت کنند و کسی نمی‌تواند مثلا با ادعای اینکه از آسانسور استفاده نمی‌کند، از پرداخت هزینه‌های مربوط به آن خودداری کند.

هنگام تنظیم قرارداد به مبلغ و بدهی شارژ توجه کنید

قبل از امضای خرید یا اجاره آپارتمان، از مبلغ شارژ و نبود بدهی در این زمینه اطمینان حاصل کنید.

• طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، دفاتر رسمی هنگام تنظیم هرگونه قرارداد باید باید گواهی تسویه حساب خدمات مشترک را، که به تأیید هیئت مدیره رسیده باشد، از مالک درخواست کنند.
• در صورتی که خریدار یا مستأجر جدید پرداخت بدهی شارژ را تقبل می‌کند، این نکته نیز باید در قرارداد ذکر شود.

بنگاه‌های معاملات ملکی در این خصوص وظیفه‌ای ندارند بنابراین اگر در بنگاه قرارداد تنظیم می‌کنید، شخصا نسبت به اطلاع از موارد مربوط به شارژ و بدهی‌های معوقه احتمالی اقدام کنید.

پرداخت شارژ ساختمان به عهده مالک است یا مستاجر؟

این نکته باید در هنگام تنظیم قرارداد روشن شود. توصیه می‌کنیم قبل از تنظیم اجاره‌نامه، در مورد نحوه پرداخت شارژ توافق کنید.

• اگر طبق قرارداد پرداخت شارژ به عهده مالک باشد و او از پرداخت مبلغ خودداری کند، مستأجر می‌تواند شارژ را از محل مال‌الاجاره پرداخت کند.
• در صورتی که طبق قرارداد پرداخت شارژ به عهده مستأجر باشد و او از پرداخت امتناع کند، مدیر ساختمان برای دریافت شارژ می‌تواند هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کند.

پرداخت نکردن شارژ ساختمان چه پیامدهایی دارد؟

در صورتی که یک واحد از پرداخت شارژ امتناع کند، مدیر ساختمان با طی مراحلی، می‌تواند به صورت قانونی نسبت به دریافت آن اقدام کند. البته باید در نظر داشت که به هر حال طی مراحل قانونی مستلزم صرف زمان و انرژی است و بهتر است مالکان و مستأجران، طی جلساتی در مورد نحوه پرداخت شارژ با هیئت مدیره به توفق برسند.

برای هر دو طرف ماجرا بهتر است که کار به مراجع قانونی و قضایی کشیده نشود به هر حال اعضای یک ساختمان در کنار هم زندگی می‌کنند و باید روش کنار آمدن با یکدیگر را یاد بگیرند تا آرامش و آسایش بیشتری داشته باشند اما در صورتی که اختلافات از طریق گفت‌وگو و مباحثه حل نشد، مراحل قانونی به شرح زیر هستند:

مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه

در مرحله اول مدیر ساختمان باید به شورای حل اختلاف منطقه مراجعه و اظهارنامه‌ای به نام مالک یا مستأجر خاطی تنظیم کند. در متن اظهارنامه به مبلغ بدهی شخص و مدتی که پرداخت آن به تعویق افتاده است اشاره می‌شود.

لازم به ذکر است که مراجعه به شواری حل اختلاف زمانی ممکن است که سقف بدهی تا پنج میلیون تومان باشد. در صورتی که مبلغ بدهی شارژ از این مقدار بیشتر باشد، مدیر ساختمان باید به دادگاه مراجعه و از این طریق اقدام به وصول مبلغ کند.

قطع خدمات مشترک

اگر واحد مذکور با گذشت ۱۰ روز از دریافت اظهارنامه، نسبت به پراخت شارژ اقدام نکرده باشد، مدیر ساختمان می‌تواند خدمات مشترک مانند آب گرم، گاز و … را برای آن واحد قطع کند. قطع این خدمات تا زمان پرداخت بدهی ادامه خواهد داشت.

• نکته مهمی که مدیران ساختمان باید به آن توجه داشته باشند این است که جریمه قطع خدمات تنها به خدمات مشترک مربوط می‌شود.
• اگر در ساختمان کنتورهای آب و برق و گاز مشترک نباشد و هر واحد کنتور مخصوص به خود را داشته باشد و مدیر نسبت به قطع آن‌ها اقدام کند، در خدمات اختصاصی آن واحد دخالت کرده و مرتکب جرم شده است که در ازای آن ممکن است حتی به حبس محکوم شود.
• اگر قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، مدیر باید برای قطع آب و برق و امثال این‌ها، به مراجع قضایی مراجعه و حکم دریافت کند.

صدور اجرائیه

در صورتی که مالک یا مستأجر یک واحد پس از دریافت اظهارنامه و قطع خدمات مشترک، همچنان نسبت به پرداخت بدهی اقدام نکرد، مدیر ساختمان باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کند. در این موارد اداره ثبت با توجه به اظهارنامه‌ای که قبلا صادر شده است، برای فرد بدهکار اجرائیه صادر می‌کند. فرد بدهکار پس از دریافت اجرائیه به مدت ده روز فرصت دارد که نسبت به پرداخت بدهی خود و یا توافق با هیئت مدیره ساختمان اقدام کند.

مراجعه به دادگاه

اگر با طی مراحل فوق، واحد مربوطه همچنان از پرداخت بدهی امتناع کند، مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست تنظیم کند. معمولاً دادگاه به مواردی از این دست بدون نوبت رسیدگی می‌کند.

• پس از بررسی موارد موجود در پرونده، حکم دادگاه احتمالاً محروم کردن واحد مربوطه از خدمات دولتی و تعیین جریمه‌ای تا دو برابر مبلغ بدهی خواهد بود که به حساب صندوق ساختمان واریز خواهد شد.

اعتراض به حکم دادگاه

پس از ابلاغ حکم به بدهکار، او به مدت ده روز فرصت اعتراض خواهد داشت.

• در صورتی که مراتب اعتراض به دادگاه ارائه شود، پرونده خارج از نوبت و بدون طی تشریفات اداری و آئین دادرسی مدنی بررسی می‌شود.
• اگر حکم به قطع خدمات مشترک یا خدمات دولتی داده شده باشد، تا زمان رای نهایی حکم معلق خواهد شد و مدیر نمی‌تواند نسبت به قطع خدمات اقدام کند.

اعتراض به مبلغ شارژ

در صورتی که مالک یا مستأجری نسبت به مبلغ شارژ اعتراض داشته باشد، نخست باید با مدیر یا هیئت مدیره صحبت کند. اگر پس از بحث و گفت‌وگو توافق حاصل نشد، شخص معترض می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. البته این در صورتی است اعتراض نسبت به مبلغ شارژ یا موارد مصرف آن باشد. در صورتی که مالکان نسبت به سوء‌استفاده مالی مدیر یا هیئت مدیره از مبالغ درخواستی اعتراض داشته باشند، باید به دادگاه عمومی مراجعه کنند.

پس از پرداخت بدهی شارژ چه مراحلی طی می‌شود؟

قطع خدمات مشترک تا زمانی که بدهی پرداخت نشود ادامه خواهد داشت. مگر اینکه مالک یا مستأجر برای وصل این خدمات حکم قضایی دریافت کرده باشد. پس از پرداخت بدهی، مدیر ساختمان باید خدمات مشترک را دوباره برای آن واحد وصل کند. اگر کار به قطع خدمات دولتی، یعنی قطع آب و برق (در مورد ساختمان‌هایی که کنتورهای جداگانه دارند) رسیده باشد، برای وصل مجدد آن نیز حکم قضایی لازم است.

جمع‌بندی

• لازم است هر فرد قبل از خرید یا اجاره آپارتمان، از قانون شارژ ساختمان اطلاع پیدا کند.
• امضای قرارداد به منزله قبول سهم شارژ است و هر واحد مکلف به پرداخت این مبلغ خواهد بود.
• در صورتی که فردی از پرداخت مبلغ شارژ امتناع کند، مدیر می‌تواند علیه او اظهارنامه تنظیم کند.
• ده روز پس از دریافت اظهارنامه، مدیر ساختمان می‌تواند نسبت به قطع خدمات مشترک اقدام کند.
• مبالغ بدهی شارژ کمتر از پنج میلیون تومان را شورای حل اختلاف و مبالغ بیشتر را دادگاه عمومی بررسی خواهد کرد.
• در صورت صدور حکم قضایی، مالک یا مستأجر بدهکار ممکن است با قطع خدمات دولتی مانند قطع آب و برق و جریمه مواجه شود.

منبع: کیلید مگ