راهنما و شرایط سلب حق کسب از مستاجر

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود؛ با این حال اگر مستاجر تخلفی انجام دهد مالک می‌تواند قرارداد اجاره را بدون پرداخت حق کسب یا با پرداخت نیمی از آن به پایان برساند و در واقع نسبت به سلب حق کسب از مستاجر اقدام کند.

تخلفاتی که موجب سلب حق کسب از مستاجر می‌گردد

مستاجر می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و هنگام اجاره حق کسب یا پیشه را از مستاجر جدید دریافت کند. اما این کار باید با رضایت و اطلاع کامل مالک انجام شود. در صورتی که مالک اجازه اجاره ملک را به مستاجر بدهد، او حق کسب خود را از مستاجر جدید دریافت کرده و این بدهی از گردن مالک ساقط می‌شود. اما اگر مالک اجازه اجاره را ندهد، باید حق کسب را تمام و کمال به مستاجر پرداخت کرده و مستاجر مکان را تخلیه کند.

اگر مالک زیر بار هیچ کدام از این دو مورد نرود، دادگاه می‌تواند حق اجاره دادن را به مستاجر بدهد. اما اگر مستاجر سلسله مراتب بالا را رعایت نکند، تخلف کرده و مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه با پرداخت تنها نصف حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد. و مستاجر ملزم به تخلیه مکان تجاری است.

این نکات را درباره سلب حق کسب به یاد داشته باشید

• اگر مستاجر به ملک صدمه‌ای وارد کند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام دهد، سر باز بزند و به خاطر این کار به ملک صدمه وارد شود (که در قانون به آن تعدی و تفریط گفته می‌شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.
  • توجه: این بند از قانون باعث شده که قراردادهای منعقد شده پیش از سال ۷۶ همواره در خطر تهدید توسط مالکان قرار داشته باشد. مستاجر باید بداند که تغییرات در ملک مانند جابه‌جایی دیوارها یا اضافه کردن چیزی به محل به طوری که به اساس مکان صدمه بزند، تعدی و تفریط محسوب شده و می‌تواند موجب سلب حق کسب از مستاجر شود. اما برخی از مستاجران برداشتشان از این بند قانون آن است که «بدون اجازه مالک نمی‌توان حتی میخ بر دیوار زد». در حالی که این تفسیر اشتباه است و «تعدی و تفریط» تنها زمانی مطرح می‌شود که در اساس و اصل بنا تغییر ایجاد شود. هرچند بهتر است قبل از تغییرات در مکان اجاره شده با یک مشاور خبره دادگستری مشورت شود.
• اگر مستاجر شغلی که در قرارداد اجاره آورده شده را بدون رضایت مالک تغییر دهد و این شغل نیز شبیه شغل قبل نباشد، مثلا به جای سوپرمارکت مکانیکی خودرو راه بیندازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.
  • بنابراین مستاجر اجازه‌ تغییر شغل بدون اجازه‌ی مالک را ندارد، مگر اینکه در اجاره‌نامه شغل خاصی قید نشود یا شغل جدید از نظر عرفی شبیه شغل قبل باشد.
• اگر مستاجر پرداخت اجاره را به تاخیر بیندازد، طی شرایط زیر مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه را از دادگاه بگیرد:
  • اولین بار که پرداخت اجاره به تاخیر افتاد مالک باید از طریق ارسال اظهارنامه (برای قراردادهای غیررسمی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (برای قراردادهای رسمی) درخواست اجاره بها کند. اگر مستاجر باز هم اجاره را نپردازد، حکم تخلیه صادر می‌شود.
  • اگر مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را عقب انداخته و پس از ارسال اظهارنامه‌ مالک آن را پرداخت کند، در نوبت سومی که در آن سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد دادگاه می‌تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب را به مالک بدهد.

باز هم یادآوری می‌شود که این قوانین مربوط به قراردادهایی است که پیش از دوم مهر ۱۳۷۶ منعقد شده است و برای قوانین ثبت شده بعد از آن، قانون سال ۱۳۷۶ مرجع رسیدگی به شکایات است. با این حال به خاطر تمدید خودکار قرارداد قانون سال ۵۶، امکان اینکه هنوز قراردادهایی پابرجا باشند که با آن قانون ثبت شده‌اند، وجود دارد.

جمع‌بندی

• در قرارداد حق کسب و پیشه پس از پایان قرارداد قرارداد به صورت خودکار تمدید می‏شود.
• اگر مستاجر به ملک صدمه بزند و هزینه آن را پرداخت نکند، مالک حق شکایت دارد. و ممکن است مستاجر ملزم به تخلیه مکان تجاری شود.
• اگر مستاجر شغل خود را بدون رضایت مالک تغییر دهد، مالک حق شکایت دارد.
• اگر مستاجر سه بار در سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد، مالک می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

منبع: کیلید مگ