خارج کردن سند خانه از رهن بانک
بانک‌ها، به خصوص بانک مسکن، معمولا به ازای وثیقه گذاشتن سند ملکی وام‌های خوبی به مشتریانشان می‌دهند. به این صورت که بعد از پرداخت وام، خانه به رهن بانک در می‌آید و سند آن تا زمان پرداخت اقساط، که معمولا تعدادشان زیاد است، نزد بانک باقی می‌ماند. اگر بخواهید با سند خانه وام دیگری بگیرید یا خانه را بفروشید، احتمالا به مشکل می‌خورید.
اما برای خارج کردن خانه از رهن بانک قبل از تمام شدن اقساط یا به اصطلاح فک رهن چه باید کرد؟
روش اول خارج کردن سند از رهن بانک : تسویه حساب کامل
اولین راه برای فک رهن سند خانه، تسویه حساب کامل با بانک است. هر زمان که شما قصد تسویه حساب داشته باشید، بانک حساب می‌کند که از اصل بدهی شما (نه سود وام) چقدر باقی مانده و شما با پرداخت یک‌جای آن با بانک تسویه حساب می‌کنید. با این روش به طور طبیعی سندتان را از رهن بانک خارج کرده‌اید.
لازم است به یک نکته توجه کنید تا مانند خیلی از مشتریان دچار اشتباه محاسباتی نشوید. معمولا افراد قبل از مراجعه برای تسویه حساب مجموع اقساط پرداختی‌شان را جمع زده و از مبلغ وامی که گرفته‌اند کم می‌کنند و تصور می‌کنند عدد به دست آمده مبلغی است که باید به بانک بپردازند، در حالی که اصل ماجرا چیز دیگری است.
اقساط ماهانه شما از دو قسمت اصل بدهی و سود بازپرداخت تشکیل شده. گرچه مبلغ اقساط شما در طول دوره بازپرداخت ثابت است، اما سهم اصل بدهی و سود از هر قسط به مرور تغییر می‌کند. به این صورت که در اقساط اولیه شما عمدتا در حال پرداخت سود وامتان به بانک هستید و بخش اندکی از اقساط اولیه شما مربوط به اصل بدهی‌تان است. هرچه به پایان دوره بازپرداخت نزدیک می‌شوید سهم اصل بدهی در هر قسط بیشتر می‌شود. مثلا ممکن است در ابتدا ۸۰ درصد از هر قسط سود وام و ۲۰ درصد اصل بدهی باشد که به مرور از سهم یکی کم شده و به دیگری اضافه می‌شود.
پس توجه کنید هنگام تسویه حساب با بانک، کم کردن مجموع اقساط پرداخت شده از اصل بدهی، مبلغ تسویه حساب را مشخص نمی‌کند، چون بخش عمده‌ای از اقساطی که پرداخت کرده‌اید در واقع سود وامتان بوده است. پس اگر به بانک رفتید و با رقم بالاتری برای تسویه حساب رو‌به‌رو شدید، جا نخورید.
روش دوم: سپرده‌گذاری
بعضی از بانک‌ها، از جمله بانک مسکن، این گزینه را در اختیار مشتری می‌گذارند که در ازای سپرده‌گذاری، سند را از رهن خارج کنند. برای مثال بیایید شرایط بانک مسکن را با هم مرور کنیم.
بانک مسکن برای فک رهن سند املاک طرحی به نام «رها» دارد. در این طرح مشتری با سپرده‌گذاری ۱۱۰ درصد باقیمانده از اصل بدهی در بانک می‌تواند نامه فک رهن را از شعبه دریافت کرده و خانه‌اش را از رهن بانک خارج کند.
برای مثال اگر شما یک وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت کرده و ۴۰ میلیون تومان از اصل وام (و نه سود آن) را پرداخته باشید، از اصل بدهی‌تان ۲۰ میلیون تومان باقی مانده و شما با سپرده‌گذاری ۲۲ میلیونی در بانک می‌توانید سندتان را از رهن بانک خارج کنید. البته تا اتمام پرداخت اقساط اجازه برداشت از این حساب را ندارید، اما در عوض بانک برای حسابتان سودی معادل با بیشترین سود مجاز بانکی (در حال حاضر ۱۵ درصد) در نظر می‌گیرد که می‌توانید آن را به صورت ماهانه یا سالانه دریافت کنید.
البته طبق قوانین بانک مسکن برای استفاده از خدمات طرح رها حداکثر باید ۶۰ دوره قسط ماهانه (۵ سال) از بازپرداخت وامتان باقی مانده باشد، اما فعلا این طرح بدون محدودیت اجرا می‌شود.
خلاصی از رهن بانک با تسویه‌حساب یا سپرده‌گذاری؟
در نگاه اول ممکن است به نظر برسد که تسویه حساب از فک رهن با سپرده‌گذاری اقتصادی‌تر است. چون اولا مبلغ کمتری (۱۰۰ درصد بدهی باقیمانده) را باید به صورت نقدی بپردازید و از طرفی پولتان را برای مدتی طولانی بلوکه نکرده‌اید. اما باید بدانید که همه چیز به این بستگی دارد که شما تا به حال چند قسط را پرداخته‌اید.
پیش از این در مورد سهم سود و اصل بدهی از هر قسط توضیح دادیم. اگر سهم اصل و سود از هر قسط برابر بود، فک رهن از طریق تسویه حساب در هر زمان بهتر از سپرده‌گذاری بود. چون به این صورت شما با تسویه حساب عملا بخش عمده‌ای از سود بانک را پرداخت نمی‌کردید. اما باید توجه کنید که با سیستم فعلی اگر شما یک جا بدهی باقی‌مانده‌تان را به بانک بپردازید عملا در پرداخت سود صرفه‌جویی نکرده‌اید، چون در واقع سود وام را طی اقساط ابتدایی به بانک پرداخته‌اید.
اما با سپرده‌گذاری علاوه بر اینکه سود ماهانه از بانک می‌گیرید و این سود می‌تواند در پرداخت اقساط کمک حالتان باشد، سندتان را هم از رهن بانک خارج می‌کنید. از آنجا که اقساط باقیمانده عمدتا شامل اصل بدهی شما به بانک است، ضرر هم نکرده‌اید.
اما اگر مدت زمان زیادی از آغاز بازپرداخت وامتان نگذشته و نیاز دارید که خانه‌تان را از رهن بانک خارج کنید، فک رهن از طریق تسویه حساب به‌صرفه‌تر است. چون در اوایل سهم سود از اقساط زیاد است و اگر شما بدهی‌تان را یک‌جا تسویه کنید هم دیگر نیازی به پرداخت بخش عمده‌ای از سود ندارید و هم فقط به اندازه ۱۰۰ درصد اصل بدهی (به جای ۱۱۰ درصد) باید نقدینگی داشته باشید.
فروش خانه بدون فک رهن سند خانه ؟
ممکن است افرادی به شما پیشنهاد بدهند که به صورت قولنامه‌ای و بدون فک رهن خانه‌تان را معامله کنید. هرچند که بر اساس قوانین مدنی اصل این معامله باطل نیست، چون شما چیزی را معامله کرده‌اید که مالک آن بوده‌اید، اما بانک می‌تواند از شما به جرم کلاه‌برداری شکایت کند. علتش هم آن است که معامله شما می‌تواند به منافع بانک که سندتان را در رهن خود دارد آسیب بزند. بنابراین اکیدا توصیه می‌شود بدون فک رهن یا بدون اجازه رسمی از بانک، خانه‌ای که در رهن بانک قرار دارد را معامله نکنید. در غیر این صورت باید عواقب قضایی آن را به جان بخرید.
جمع‌بندی:
- درصورتی که نیاز باشد سند خانه‌ای که در رهن بانک است پیش از تمام شدن قسط‌‌های وام آزاد شود می‌توان با تسویه حساب کامل یا سپرده‌گذاری به این مقصود رسید.
- برای فک رهن سند خانه از راه تسویه حساب، بانک مقدار بدهی باقیمانده از اصل وام را محاسبه و با پرداخت کامل آن سند خانه را آزاد می‌کند. در روش سپرده‌گذاری نیاز است تا مبلغی معادل بدهی باقی مانده از اصل وام را در بانک سپرده‌گذاری کنید تا سند خانه از رهن خارج شود.
- انتخاب میان روش تسویه حساب کامل و روشن سپرده‌گذاری بستگی به شرایط هر شخص و میزان اقساط باقیمانده دارد. بنابراین بدون بررسی کامل و حساب و کتاب نباید دست به کاری زد.
منبع: کیلیدمگ
