آشنایی با قانون تملک آپارتمان‌ها
با گسترش شهرنشینی و به تبع آن آپارتمان‌نشینی، مشکلات و مسائلی بروز پیدا کرد که برای رفع و کنترل آنها نیاز به وضع قوانین مخصوصی بود. در این متن شما را با قانون تملک آپارتمان ، وظایف مدیر ، حقوق مالکین و … آشنا می‌کنیم.
با حق و حقوق خود و البته مرزها و محدودیت‌هایی که ممکن است با آنها روبرو باشید، بیشتر آشنا بشوید.
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
- مالکیت قسمت‌های اختصاصی که فضای داخل آپارتمان، بالکن اختصاصی و… را شامل می‌شود.
- مالکیت قسمت‌های مشترک مانند راه‌پله‌ها، پشت‌بام و …
- اگر ساختمان چند واحد داشته باشد، مخارج مشترک آن بنا به این قانون تقسیم می‌شود.
مادۀ ۴- (اصلاحی ۷۵) حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد؛ یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصرۀ ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می کنند .
تبصرۀ ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.
تبصرۀ ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد، هزینۀ حفظ و نگهداری آن قسمت به عهدۀ همۀ استفاده‌کنندگان است.
تملک و استفاده از آپارتمان‌ها دارای مقرراتی است که توسط قانون وضع شده است. قانون تملک به ایجاد نظم و آسایش در ساختمان‌های چند واحدی کمک می‌کند. |
حق هر مالک از قسمت‌های اختصاصی مشترک چگونه تعیین می‌شود؟
طبق مادۀ ۴ حقوق و تعهدات و همچنین حصۀ هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی برای استفاده از قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی آنها به مجموع مساحت قسمت اختصاصی کل ساختمان.
تصمیمات مربوط به قسمت‌های مشترک چگونه اتخاذ می‌شود؟
چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، تمام تصمیمات مربوط به ادارۀ ساختمان و امور مربوط به قسمت‌های مشترک با اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک هستند.
تبصره- نشانی مالکین برای ارسال تمام دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است، مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
|
اگر یک ملک بیش از یک مالک داشته باشد، تصمیمات مربوط به آن چگونه گرفته می‌شود؟
هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف هستند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصۀ مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عدۀ حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌دفعه تجدید دعوت خواهند شد.
قانون برای ملکی که بیش از سه مالک داشته باشد چه نظری دارد؟
در هر ساختمانی که مشمول مقررات این قانون باشد، در صورتی که عدۀ مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف هستند مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از خارج انتخاب کرده و معرفی کنند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات او و سایر موضوعات مربوطه در آئین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.
قانون تملک آپارتمان تقریباً تمام شرایط و مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کرده است و بنا به اقتضاء مورد بازبینی و اصلاح قرار می‌گیرد. |
آیا مالک محق است هر تغییری که دلخواه اوست در بخش اختصاصی‌اش انجام دهد در این مورد قانون تملک آپارتمان چه می‌گوید؟
هر یک از مالکین می‌توانند با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفادۀ بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌دانند انجام دهند.
هیچ‌کدام از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در ورودی ساختمان، سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در منظر دیگران باشد انجام بدهند.
به طور مثال، مالک یک واحد بدون موافقت سایر مالکین حق ندارد شیشۀ پنجره‌های خود را دودی یا رفلکس‌دار بکند.
|
سهم هر مالک از زمینی که ساختمان در آن بنا شده به چه نحو مشخص می‌شود؟
هر شخصی که آپارتمانی را خریداری می‌کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد؛ مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد. در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملک، جلوگیری از انهدام، اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و بطور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارند باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شوند؛ حتی اگر آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرف‌نظر کند.
اگر مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت هزینه‌های مشترک و شارژ ساختمان خودداری کنند، قانون تملک آپارتمان چه می‌گوید؟
در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیلۀ اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، نسبت به دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویۀ مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداری کنند.
در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیه‌حساب نکند، ادارۀ ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامۀ ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف هستند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام کنند.
تبصرۀ ۱- در صورتی که عدم ارائۀ خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظف هستند به این‌گونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافتی خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. استفادۀ مجدد شخص از خدمات مشترک ساختمان، موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط یا به حکم دادگاه خواهد بود.
تبصرۀ ۲- در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک شود، علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه خواهد شد.
طبق مقرراتی که توسط قانون تملک ساختمان وضع شده است، هیچ مالک یا استفاده‌کننده‌ای حق ندارد بدون توافق سایر مالکین یا استفاده‌کنندگان در فضاهای عمومی و مشاع تغییری ایجاد کند. ایجاد تغییر در فضای اختصاصی که نمود بیرونی دارد نیز باید به جلب رضایت سایرین باشد. |
اگر عمر مفید ساختمان به تشخیص کارشناسان رسمی به پایان رسیده باشد و برخی از مالکین با تجدید بنا مخالف باشند، قانون تملک آپارتمان چه می‌گوید؟
چنانچه به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی با تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای آن مالک یا مالکان نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.
پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافۀ اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده از اموال آنها از جمله همان واحد استیفاء کند.
باتوجه به قانون تملک آپارتمان و شرایط پیش‌بینی شده در آن، مالکین و استفاده‌کنندگان حق و فرصت زائل کردن حقوق مادی و معنوی همسایگان خود را ندارند. قانون تملک آپارتمان وضع شده که تنش و گرفتاری بین افراد ساکن در یک ساختمان کمتر شده و با رعایت این حد و حدود، افراد در محل زندگی یا کار خود آرامش و آسایش بیشتری داشته باشند.
هر ساختمان ممکن است با توافق و نظر جمعی مالکین خود دارای مقررات دیگری نیز باشد که همه شمول نبوده و فقط در آن ساختمان رعایت می‌شود. عدم رعایت این دسته از مقررات شامل پیگیری قانونی نمی‌شود؛ مگر آنکه برای آن صورت‌جلسه‌ای وضع شده باشد.
|
جمع‌بندی
- تملک آپارتمان و استفاده از آن باید به گونه‌ای باشد که حقوق شهروندی دیگران زائل نشود.
- قانون برای تملک آپارتمان و واحد تجاری مقرراتی وضع نموده است.
- تمام مالکین و استفاده‌کنندگان واحدها ملزم به رعایت این مقررات هستند.
- مقررات وضع شده در جهت رفاه حال کلی اکثریت مالکین و استفاده‌کنندگان است و احتمال ایجاد مزاحمت و مشکل از طرف یک مالک نسبت به سایرین را کم می‌کند.
- چنانچه مالک یا استفاده‌کننده‌ای قوانین را رعایت نکند، این شرایط از طریق دادگاه قابل پیگیری است.
منبع: کیلید مگ
