آموزش و نکات مهم شرایط و زمان تحویل ملک به خریدار
خرید و فروش ملک دارای قوانین مشخص و معینی است که برای خریدار و فروشنده حدود و حقوقی را در نظر گرفته است. طبق این قوانین تا زمانی که ملک به خریدار تحویل و تسلیم نشده است، قرارداد کامل‌شده محسوب نمی‌شود.
تحویل ملک به خریدار ساز و کارهای خاص خودش را دارد. در قرارداد زمان تحویل ملک ، خسارت تاخیر و جریمه عدم تحویل در زمان مقرر به ثبت میرسد.
قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک از خریدار در قبال بدقولی یا کارشکنی فروشنده حمایت می‌کند. تحویل ملک به خریدار در موعد مقرری که در قرارداد ذکر شده وظیفۀ فروشنده است. تحویل ندادن به موقع آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، پیگرد قانونی دارد و خریدار می‌تواند از طریق راهکارهای قانونی این مشکل را پیگیری کند.
چه زمانی میتوانید خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک را از طریق قانونی پیگیری کنید؟
اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، میتوانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.
مطابق با مادۀ ۳۶۷ قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.
همان‌طور که مادۀ ۲۲۵ قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.
طبق مادۀ ۲۲۰ قانون مدنی «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند.»
طبق این قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک ، خریدار می‌تواند در صورت ممناعت فروشنده برای تحویل ملک یا عدم تحویل به موقع آپارتمان، از مراجع قانونی کمک بگیرد.
| در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است. |
در صورت عدم تخلیۀ ملک توسط فروشنده یا تاخیر در این امر، خسارت تاخیر تحویل ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده می‌شود. به طور مثال خریدار متعهد می‌شود به ازای هر یک روز تاخیر در این فرایند، مبلغ ۱۰۰ هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.
در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.
خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام می‌تواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند.
خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد
چنان‌چه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری می‌تواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشنده خواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد.
چند مثال در زمینه تحویل ملک:
در ادامه چند مثال واقعی و پاسخ کارشناسان حقوقی را بررسی می‌کنیم.
مثال اول تحویل ملک:
سلام. آپارتمانی خریداری کرده‌ام که قرار بود در تاریخ ۳۰ مرداد ۹۵ تحویل داده شود و تاریخ تنظیم سند ۱ آذر ۹۵ بود. با توجه به عدم تحویل آپارتمان و سند، گواهی عدم حضور فروشنده را گرفتم. جریمه دیرکرد روزی صدوپنجاه هزار تومان است. شصت میلیون در برابر تحویل آپارتمان و پنجاه میلیون بابت سند تعیین کرده‌ایم. آیا مبلغ جریمه دیرکرد را میتوانم موقع تحویل گرفتن آپارتمان از پولی که می‌خواهم به فروشنده بپردازم کم کنم؟
پاسخ:
با توجه به اینکه خسارت تاخیر در مبایعه‌نامه قید شده است و گواهی حضور نداشتن را هم گرفته‌اید میتوانید برای مطالبه خسارت اقدام کنید؛ که بعد از محکومیت ایشان از مبلغی که باید پرداخت کنید کسر خواهد شد.
مثال دوم:
واحدی از یک آپارتمان را حدود سه سال پیش، پیش‌خرید کردم و قولنامۀ آن به صورت پیش‌خرید و کد رهگیری در بنگاه تنظیم گردید. اما در آن به جریمه تاخیر اشاره نشده است؛ در صورتی که در قرارداد مالک و سازنده که به نوعی با این قولنامه مرتبط است قید شده است. سوال من این است که امروز که حدود یک سال تاخیر در تحویل ملک دارند و هنوز هم تحویل نداده‌اند، میتوانم دعوی جریمه تاخیر بکنم؟
پاسخ:
عنایت داشته باشید شما باید برای مطالبۀ خسارت تاخیر در تحویل، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و آنجا تامین دلیل کنید. پس از آن کارشناس نظر می دهد و طبق نظر کارشناس میتوانید دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنید . فلذا توصیه می شود در این زمینه با وکلای مجرب تماس بگیرید.
توصیه می‌شود در زمینۀ چنین مسائلی و در راستای بهره‌گیری ار راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مشورت کرده و از او کمک بگیرید. از طرف دیگر برای اطمینان بیشتر، حتما موعد تحویل ملک و مبلغ جریمه بابت هر روز یا ماه را در صورتجلسه تقید کنید.
جمع‌بندی
- عدم تخلیه ملک توسط فروشنده در موعد مقرر، جرایم قانونی در پی دارد.
- اگر شما ملکی خریداری کرده‌اید و فروشنده آن را در تاریخ معین‌شده تحویل نداده است، میتوانید برای تسلیم ملک از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
- تاریخ تسلیم ملک و مبلغ جریمۀ تاخیر در تحویل ملک، بر مبنای توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود.
- حتی اگر مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد هم میتوانید طبق قوانین مربوطه این مورد را پیگیری کنید.
- بهتر است برای استفاده از راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
منبع: کیلید مگ
با سلام
بنده ملکی فروخته ام و زمان تحویل به خریدار ملک به روئیت ایشان رسید و تحویل گرفت و شب به بنده پیامک داده که درب حمام خرابه و چند مورد کوچک دیگه در ضمن سال ساخت ملک برای ۱۶ سال پیش میباشد.بعد عنوان میکنه میرم شکایت میکنم ایا بعد از تحویل ملک که به امضا دو طرف رسیده در پشت قولنامه ایشان بجایی میرسد برای شکایت.
با سلام و احترام
در صورتی که ملک فوق به روئیت خریدار رسیده باشد و تحویل واحد فوق به صورت سالم و کامل (یا شرایط مذکور) ، صورت جلسه شده باشد ، مسئولیت کلی واحد یا ملک ، بر عهده خریدار است و ملک در یَد ایشان بوده و به عنوان صاحبخانه شناخته میشوند.هر نوع خسارت احتمالی قبلی یا جدید ، بر عهده ایشان است مگر اینکه در زمان بازدید جهت تحویل، موارد خرابی یا مستهلکات ، توسط ایشان ثبت و بین طرفین صورت جلسه شده و امضاء باشد.
سلام ایا مسکن مهرهای که هنوز تعاونی هاشون تحویل ندادند . هم میتوانند . تحویل مبیع استفاده کنند . واحد مشخض شد . قسط وام پرداخت میشه . در فروشنامه تاریخ قید تحویل موقت خورده تا بعد از کارهای اداری سند توسط مسکن و شهرسازی تحویل کلی خورده شود . اما تحویل موقت هم دوسال شد انجام نگرفت ولی دو واحد جون توسط دو خانواده جدید وارد مسکن مهر شدند و پول بیشتر از ماهای که ۱۴ ساله پیش ثبت نام کردیم . پرداختتد به اونها تحویل دادند . میشه لطف کنید . بزرگی کنید . سرم محنت بذارید .به ایمیلم راهنمایم بفرماید . ایا میتونم تحویل مبیع دادخواست بدم . و میدونم ایا خسارت در تاخیرداستفاده کنم . عمری برایتون و خانواده محترمتتان دعاگوی خواهیم بود .
سلام ، وقت بخیر
با توجه به اساس کلی ساخت مسکن مهر که به صورت تعاونی ، شرکتی ، پیمانکاری خصوصی ، پیمانکاری سازمانی و.. میباشد و هر بخش دارای منشور و سلسله مراتبی جداگانه میباشد (با توجه به زمان تنظیم و قوانین جاری مربوط به مبیع) ، موضوع فقط با وجود مستندات و ریشه مبیع قابل پیگیری بوده که متاسفانه امکان ثبت کارشناسی و آپلود مستندات و دریافت مستقیم استعلامات تعاونی در سایت وجود ندارد و انحصارا مربوط به محل و موقغیتی است که مبیع در آن وجود دارد.
سلام
بنده یه اپارتمان خریدم به صورت مبایعه نامه
من یه زمین کشاورزی بدون سند دادم و ایشان یه اپارتمان بدون سند ،،، و در قسمت توضیحات مبایعه نامه قید کردیم ک تنظیم سند در قبال سند ،من وقتی ک زمین کشاورزی واسش سند زدم ایشون هم سند اپارتمانو به اسمم بزند و قید کرده در مبایعه نامه ک بنده تا وقتی ک سند نزدم حق فروش را ندارم
خب من زمینو تحویلش دادم و ایشون ۶ ساله داره ازش استفاده میکنه
ولی ایشون هی فردا فردا کرد تا اینکه ۶ سال شد و خونه رو تحویلم نمیده،کاملا خونه کامله ولی تحویلم نمیده و این ۶ ساله هم داره اجار میده
و بنده نه از زمین خودم و نه از اپارتمان این ۶ ساله نفعی نبردم
اگه دادخواست تحویل مبیع به ضمیه خسارت های ناشی در طی این ۶ سال به نظرتون دادگاه حق رو به من میده ؟؟؟
سلام.وقت بخیر
موضوع نیاز به بررسی و مدارک و مستندات دارد.مستندات شامل ریشه اساد و استعلامات، قرارداد مبایعه نامه فی مابین (یا قرارداد تهاتُر مستقیم) و اطلاعات و مندرجات موجود در بخش آثار قرارداد و نیز شرایط تسلیم مبیع، همگی باید بررسی و کارشناسی شوند.
بررسی و کارشناسی مورد شما ، به صورت رایگان انجام خواهد شد.کافیست از طریق یکی از روشهای ارتباطی پیامرسان (بله ، ایتا ، واتساپ یا تلگرام) توضیحات و مستندات را برای کارشناسان ما ارسال فرمایید.برای دریافت شماره تماس و پیامرسانها ، به بخش “تماس با ما” در سایت مراجعه فرمایید.
با احترام
ارجاع کارشناسی شما: آقای مسعودی
سلام وقت بخیر
بنده یک واحد آپارتمان به صورت پیش فروش خریداری کردم که تاریخ تحویل ۳۰ آبان ۱۴۰۱ بود،فروشنده حدودا با یکسال تاخیر واحد را به بنده تحویل داده، ولی بنده همزمان که کارهای ساخت و ساز ساختمان انجام میشد از چند ماه قبل کارهای داخلی واحدم را انجام داده ام کارهایی مثل کمد و کابینت، ولی حق ماندن در واحدم را نداشتم و کلید به من تحویل نداده بودند و جریمه دیرکرد تاخیر در قرارداد ذکر شده،
اکنون که فروشنده با یکسال تاخیر کلید واحدم را تحویل داده و به بنده اجازه سکونت در واحدم را داده جریمه دیرکرد را قبول نمیکند میگوید شما از چند ماه قبل به ساختمان رفت و آمد داشته و در حال انجام کارهای داخلی بوده اید، طبق این شرایط بنده میتوانم برای پرداخت جریمه دیرکرد از فروشنده شکایت کنم؟
ممنون میشم راهنماییم کنید
با سلام
رفت و آمد در ساختمان یا واحد (در حین اجرای مراحل ساخت و قبل از تکمیل فرآیند کامل) نمیتواند به منزله تحویل تلقی شود.تحویل واحد مشروط به وضعیت مشخصی است که در آن مبیع (واحد) باید کامل شده ، به همراه کلیه لوازم و انضمامات (قید شده در قرارداد) و نیز انشعابات کامل (آب ، برق ، گاز و..) به روئیت و تحویل جنابعالی برسد و نیز صورتجلسه کامل همراه با امضاء و اثر انگشت ، مورد تایید طرفین تنظیم گردد و طبق آن واحد ، تحویل جنابعالی گردد.اگرچه بدون اطلاع از توضیحات قراردادی و شروط توافقی متعاملین ، نمیتوان این موضوع را کامل تایید کرد . اما اگر در قرارداد متمم یا تبصره ای خارج از مراتب معمول ذکر نشده باشد (مثلا: خریدار تایید مینماید که واحد بدون نصب لوازم و انضمامات و به صورت نیمه کامل تحویلش شود) ، وضعیت فوق به معنای تحویل واحد نمیباشد.شما میتوانید با مراجعه به دفاتر قضایی اقدام به ارسال ابلاغیه و ثبت شکایت و نیز درخواست وجه التزام یا خسارت نمایید.
برای دریافت مشاوره حقوقی ، میتوانید با شماره های تماس مسکن رضا ارتباط برقرار کنید.پس از ارائه توضیحات کامل به همکاران ما در مسکن رضا ، مراتب و راهنمای کامل را دریافت خواهید کرد.