ثبت رسمی معاملات غیر منقول

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برای نخستین بار در سال ۱۳۹۵، به مجلس ارائه گردید که نهایتا در سال۱۳۹۹، در مجلس تصویب شد ولی شورای نگهبان، آن را تایید نکرد تا اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در سال ۱۴۰۳، متن طرح مزبور را با تغییراتی، تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تصویب رساند.

در طی سال های اخیر، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان، ملک مسکونی و غیر اینها، حجم وسیعی از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را به خود اختصاص داده است که یکی از مهم ترین دلایل آن، بحث عدم وجود سند رسمی برای برخی اموال غیر منقول است.

در واقع، اسناد عادی، نسبت به سند رسمی، از اعتبار کمتری برخوردار بوده و در مواردی، ممکن است برخی افراد سودجو، با جعل سند عادی، ادعای مالکیت مال غیر منقولی را نمایند و مالک نیز، سند رسمی در اختیار نداشته باشد. همین امر، منجر به مشکلات فراوانی برای افراد و نیز، مراجع قضایی خواهد شد. از همین رو، نیاز است که معاملات اموال غیر منقول، به ثبت رسمی برسد که گام های حل این مشکل، اخیرا با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برداشته شده است.

به همین دلیل، در این مقاله، قصد داریم ابتدا طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را توضیح داده و سپس، متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را نیز، ارائه نماییم. در ادامه نیز، نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به توجه به قانون الزام ثبت سند رسمی را ذکر خواهیم کرد.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

به لحاظ قانونی، توان اجرایی و اثباتی اسناد رسمی، از اسناد عادی، به مراتب بالاتر است. لکن در حال حاضر، بسیاری از اموال غیر منقول در ایران، سند رسمی نداشته و از طریق اسناد عادی، مورد خرید و فروش قرار می گیرند. هرچند که صحت عقد بیع در خصوص اموال غیر منقول، منوط به ثبت رسمی سند ملکی در دفاتر اسناد رسمی نیست، با این حال، عدم ثبت رسمی این معاملات، مشکلات بسیاری را برای افراد جامعه ایجاد می نماید.

علاوه بر این، دستگاه قضا نیز، وقت و هزینه فراوانی جهت رسیدگی به دعاوی ناشی از عدم وجود سند ملکی برای مالک یا فقدان سند رسمی، صرف می نماید. به همین دلیل، سال هاست که ضرورت تصویب قانونی در جهت بهبود وضع معاملات اموال غیر منقول، احساس می شود که با سامان دادن به معاملات اموال غیر منقول همچون خانه و زمین، حجم ورودی دعاوی این حوزه را کنترل و به سلامت نظام اقتصادی کشور نیز، کمک کند.

این امر، از سال ۱۳۹۵، با ارائه طرحی تحت عنوان “طرح ارتقا اسناد رسمی” به مجلس شورای اسلامی ارائه گردید که این طرح، با اصلاحات فراوان، در نهایت، در سال ۱۳۹۹، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که البته، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بنا به ایرادات متعدد شرعی و قانون اساسی، توسط شورای نگهبان، تایید نشد.

در نهایت، پس از کش و قوس های فراوان، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به موجب اصل ۱۱۲ قانون اساسی، به منظور رفع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد که مجمع تشخیص مصلحت نظام، ضمن پیش بینی تغییراتی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، آن را در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳، تایید نموده و رسما، متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در نظام حقوقی ایران، به تصویب رسید.

متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بالاخره پس از رفت و برگشت های متعدد میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به منظور حل اختلاف در خصوص الزامی شدن ثبت سند رسمی، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده و متن این طرح، با تغییراتی، در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۳ به تصویب نهایی رسید. اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، حاوی چه موضوعاتی است؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در ارتباط با الزامی شدن ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در دفاتر اسناد رسمی می باشد که بر اساس این قانون، پس از گذشت موعد زمانی که به منظور ثبت رسمی اسناد عادی ملکی پیش بینی شده است، سند عادی ملک، در مراجع قضایی، قابلیت استناد خود را از دست می دهند و به عنوان نمونه، نمی توان به استناد یک سند عادی ملکی و مبایعه نامه ملک، اقدام به شکایت فروش مال غیر نمود.

به همین مناسبت، در این قسمت از مقاله، متن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، ارائه می گردد. لازم به ذکر است که متن این طرح، با انجام تغییراتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام، بعنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تصویب رسیده است که مخاطبان محترم، می توانند برای آشنایی بیشتر، با کلیک کردن بر روی لینک زیر، اقدام به دانلود متن طرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نمایند.

از جمله مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، آن است که با رسمی شدن اسناد ملکی موجود، از جرایمی کلاهبرداری، زمین خواری، فروش مال غیر و نیز معاملات معارض، جلوگیری شده و حجم ورودی پرونده های مراجع قضایی نیز، کنترل می گردد. علاوه بر این، مشخص شدن آمار مالکان اموال غیر منقول، به تنظیم و بهبود نظام اقتصادی کشور و ارتقای شفافیت، کمک شایانی می نماید.

نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

یکی از مهم ترین مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، آن است که طی یک مهلت معقول، به شهروندان، این فرصت داده می شود تا با مراجعه به سامانه های ذی ربط، اسناد عادی مربوط به اموال غیر منقول خود را بارگزاری نموده و پس از گذشت مدت زمانی، اقدام به دریافت سند رسمی نمایند. در غیر این صورت، پس از سپری شدن مهلت قانونی، دعاوی ناشی از اسناد عادی، در مراجع قضایی، مسموع نخواهد بود. لذا یکی از سوالاتی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به چه صورت است؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سازمان ثبت، مکلف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول را که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

مدعیان، موظف هستند ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، اقدام به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه نموده و ظرف مهلت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد، با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی دیگر، به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام نموده و مدارک مربوطه را در سامانه، بارگزاری کنند و پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی، مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را، در سامانه ثبت اسناد و املاک، درج کنند.

لازم به ذکر است که پس از گذشت مهلت های قانونی مزبور و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مربوط علیه اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، اراضی موات، خالصه، مستحدث، ساحلی و همچنین، دعاوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

البته، در حال حاضر، نحوه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می باشد و تا زمانی که قانون جدیدی در این باره به تصویب نرسد، روال مزبور، کماکان پابرجاست. بنابراین، نحوه ثبت معاملات اموال غیر منقول در سامانه ثبت، بر اساس قانون اخیرالتصویب، مختص آن دسته از املاکی است که قبل از این تصویب این قانون، به صورت عادی، معامله شده و برای آنها، سند رسمی دریافت نشده است.

بر این اساس، در خصوص نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول معامله شده قبل از تصویب قانون جدید، باید گفت که با توجه به اینکه متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تازگی به تصویب رسیده است، جزئیات مربوط به نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، هنوز به صورت کامل، تعیین نشده است. باید منتظر ماند و دید تا سازمان ثبت اسناد، چه سامانه هایی را در راستای ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، راه اندازی می نماید. در همین رابطه، پیشنهاد می شود مقاله زیر را نیز، مطالعه نمایید.

سوالات متداول

۱- طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چیست؟

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در سال ۱۳۹۵ با هدف جایگزین نمودن سند رسمی به جای سند عادی در حوزه معاملات اموال غیر منقول به مجلس شورای اسلامی ارائه شد که جزئیات مربوط به آن در متن مقاله ذکر شده است.

۲- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چیست؟

متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در سال ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت به تایید رسید که به منظور تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی مهلتی مقرر نموده که پس از آن اسناد عادی در مراجع قضایی فاقد اعتبارند که جزئیات آن در مقاله آمده است.

۳- نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چگونه است؟

بر اساس متن قانون افراد باید به سامانه ای که ظرف یکسال پس از ابلاغ قانون ایجاد می شود مراجعه نموده و پس از بارگزاری اسناد عادی اقدامات لازم را در مراجع قضایی به منظور دریافت سند رسمی انجام دهند که شرح کامل این مطلب در متن مقاله توضیح داده شده است.