تخلیه سرقفلی

تخلیه سرقفلی، برخورداری از دلیل قانونی و مدارک مثبت آن می باشد و خواهان این دعوا می تواند با اخذ حکم یا دستور تخلیه، نسبت به تخلیه سرقفلی، اقدام کند. ادله مثبت ادعا، دادخواست و مدارک هویتی، مهم ترین مدارک مربوط به درخواست تخلیه سرقفلی هستند.

سرقفلی، یکی از مهم ترین حقوق پیش بینی شده در خصوص املاک تجاری است و ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، در خصوص آن، مقرر داشته: “هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌ تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر دریافت کند. همچنین‌ مستاجر می‌ تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر، از وی سلب شده باشد.”

دعوای تخلیه سرقفلی، از رایج ترین و پرتکرار ترین دعاوی مربوط به املاک تجاری مورد اجاره است که با توجه به پیچیدگی قواعد مربوط به این دعوا، ضروری است، خواهان و خوانده صدور حکم در خصوص آن، از شرایط تخلیه سرقفلی و نحوه و مراحل طرح دعوا و دفاع آن، مطلع باشند.

لذا در مقاله حاضر و در راستای اطلاع رسانی، قوانین، مدارک لازم، نحوه درخواست و نحوه اجرای دستور تخلیه سرقفلی، مورد بررسی قرار گرفته و نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی و رای مربوط به این امر، ارائه گردیده است.

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

در پاسخ به این پرسش که قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک چیست؟ باید گفت، سرقفلی، نهاد حقوقی پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است، لکن، در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نیز امکان پیش بینی آن، در قرارداد اجاره، وجود داشت.

بنابراین، قواعد و شرایط تخلیه سرقفلی، بسته به سال انعقاد آن، تابع قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ است. شایان ذکر است، با توجه به سکوت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در خصوص شرایط تخلیه سرقفلی و اجازه مراجعه به قانون مدنی در ماده ۱ آن، در موارد سکونت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، برای بررسی شرایط تخلیه سرقفلی و قواعد حاکم بر آن، می توان به قانون مدنی نیز مراجعه کرد.

پایان یافتن مدت عقد اجاره و فسخ قرارداد اجاره، موارد مسبب تخلیه سرقفلی، در قراردادهای منعقد شده بعد از ۱۳۷۶، است و آنچه در ادامه ذکر خواهد شد، مهم ترین موارد مسبب تخلیه سرقفلی، در قراردادهای منعقد شده قبل از سال ۱۳۷۶ می باشد:

سرقفلی توسط مستاجر و بر خلاف شروط توافق شده میان او و موجر، به دیگری، منتقل گردد (در این شرایط، مالک باید، مبلغ سرقفلی را به مستاجر، بپردازد)؛ مالک، قصد تجدید بنا و احداث ساختمان جدید را داشته باشد (اتمام قرارداد اجاره، پرداخت حق و حقوق مستاجر، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه به دادگاه، برای صدور حکم تخلیه، الزامی است.)؛

مالک، به منظور احتیاج شخصی، قصد راه اندازی کسب و کار در ملک تجاری را داشته باشد (ارائه مدارک مثبت نیاز شخصی به دادگاه و تشخیص ضروری بودن رفع این نیاز توسط محکمه، ضروری است)؛ مالک، به منظور سکونت خود، همسر، اولاد یا پدر و مادر خویش، تقاضای تخلیه سرقفلی را داشته باشد (این مورد، در خصوص املاک تجاری ای مصداق دارد که به نحوی، قابل سکونت نیز هستند.) مستاجر، از شرط مندرج در اجاره نامه، تخلف کند (این مورد، در مواردی مصداق دارد که در قرارداد اجاره ،شرطی درج شده باشد و مستاجر از یکی از شرایط شفاهی یا کتبی مقرر بین خود و موجر را نقض کند.)

مستاجر، نسبت به عین مستاجره، تعدی و تفریط نماید (تعدی و تفریط بودن عمل مستاجر به تشخص محکمه است)؛ مستاجر، اقدام به تغییر شغل نماید (این امر، در مواردی مصداق دارد که مورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر، بدون رضای موجر، بدون حکم دادگاه و بدون اینکه شغل جدید، مشابه شغل مندرج در اجاره نامه باشد، تغییر شغل دهد)؛ مستاجر، از پرداخت اجاره بها یا تنظیم قرارداد اجاره، امتناع ورزد.

شرایط تخلیه سرقفلی

پس از توضیح در خصوص قوانین سرقفلی و ذکر عللی که سببی قانونی و مشروع، برای تخلیه سرقفلی، محسوب می گردند، در این تیتر از مقاله، شرایط تخلیه سرقفلی، مورد توضیح و بررسی، قرار خواهد گرفت. این شرایط، عبارتند از:

• وجود دلیل قانونی برای تخلیه سرقفلی و برخورداری از مدارک مثبت آن
• پرداخت تمامی حقوق قانونی مستاجر، اعم از سرقفلی پرداختی و ….
• برخو رداری از مدارک لازم
• برخورداری از حساب کاربری ثنا که تشکیل آن، با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سامانه اینترنتی قوه قضاییه به اسم عدل ایران adliran.ir، ممکن و میسر است. در ادامه مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی، بررسی خواهد شد.

مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی

در تیتر پیشین مقاله، اشاره شد که برخورداری از مدارک لازم، یکی از مهم ترین شرایط تخلیه سرقفلی است و با توجه به اهمیت این موضوع، در این تتیر از مقاله حقوقی دینا، مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی بررسی خواهند شد. این مدارک، عبارتند از:

دادخواست تخلیه سرقفلی که حسب مورد، با کمک وکیل یا با الگو گرفتن از نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انقضای مدت اجاره یا نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر یا به هر علت دیگری….، تنظیم شده است.

• قرارداد و سند عادی یا رسمی اجاره سرقفلی
• مدارک مثبت مالکیت
• مدارک هویتی و اطلاعات حساب کاربری ثنا
• ادله و مدارک مثبت ذی حق بودن برای درخواست تخلیه سرقفلی. علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص قانون سرقفلی می توانند، نسبت به مطالعه مقاله پیشنهادی در لینک زیر، اقدام کنند. در ادامه، نحوه درخواست تخلیه سرقفلی، بررسی خواهد شد.

نحوه درخواست تخلیه سرقفلی

نحوه درخواست تخلیه سرقفلی، بدین صورت است که خواهان چنین دعوایی باید، پس از تهیه مدارک لازم و مورد نیاز، شخصا یا با کمک وکیل و مشاور حقوقی، دادخواست خود را تنظیم نماید و فایل ورد آن را برروی یک حافظه، اعم از سی دی، رم و…، ذخیره کند؛

• در گام بعدی، فرد باید، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی رفته و پس از پرداخت هزینه دادرسی و تعرفه خدمات ارائه شده در دفاتر، دادخواست خود را ثبت و به مرجع صالح، ارسال نماید؛ پس از ارسال دادخواست، پرونده مربوطه تشکیل خواهد شد و پس از تعیین وقت، تاریخ و ساعت جلسات رسیدگی، به طرفین دعوا، ابلاغ می گردد.
• با تشکیل جلسه رسیدگی، قاضی پرونده، مدارک و دفاعایت طرفین را بررسی می نماید و در صورت نیاز و بسته به علت درخواست صدور حکم تخلیه، سوالاتی نظیر سوالات تخلیه سرقفلی به جهت بازسازی ملک یا استفاده شخصی را از مالک، خواهد پرسید.

نحوه اجرای دستور تخلیه سرقفلی

در توضیح نحوه اجرای دستور تخلیه سرقفلی، باید گفت، حکم تخلیه، بر خلاف دستور تخلیه، فوری نیست و باید، مراحل قطعی شدن رای و صدور اجراییه، در خصوص آن، طی گردد. با این توضیح که، پس از صدور حکم تخلیه سرقفلی و گذشت مهلت های اعتراض به رای، این امکان وجود دارد که محکوم له، از دادگاه، تقاضای صدور اجرائیه حکم صادره را داشته باشد؛

• در این صورت دادگاه، اقدام به صدور اجراییه و ارسال پرونده، به اجرای احکام خواهد نمود؛ اجراییه صادره، به محکوم علیه، ابلاغ خواهد شد و در صورتی که او، ظرف ۱۰ روز، نسبت به تخلیه، اقدام نکند، تخلیه، از سوی دادگاه و مامورین مربوطه، انجام خواهد شد.
• بر اساس ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، “‌چنانچه موجر، مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن، از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی‌ و یا رسمی)، درج شده باشد یا توسط خود موجر، عنوان شود، در این صورت؛
• تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر ،موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌ به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌ دادگستری و یا دایره اجرای ثبت، می‌ باشد.”

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی

با توجه به اینکه برای صدور حکم تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی، باید اقدام به تنظیم دادخواست نمود، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، فایل دانلود یک نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی، ارائه گریده تا خوانندگان محترم، در صورت نیاز، از آن استفاده نمایند.

در ادامه، رای صادره در خصوص تخلیه سرقفلی، ارائه خواهد شد. علاقمندان به کسب اطلاعات درباره نمونه قرارداد صلح سرقفلی و نحوه و مراحل تنظیم آن می توانند، نسبت به مطالعه مقاله پیشنهادی در لینک زیر، اقدام کنند.

نمونه رای تخلیه سرقفلی

با مطالعه آرای صادره درباره تخلیه سرقفلی، خواهان یا خوانده دعوای این موضوع، می توانند به بهترین نحو، نسبت به طرح دعوا یا دفاع در مقابل دعای مطروحه، اقدام کنند. لذا در باکس زیر، یک نمونه رای تخلیه سرقفلی، ارائه شده است.

سوالات متداول

۱- قوانین حاکم بر تخلیه سرقفلی کدامند؟

قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن، از مهم ترین قوانینی هستند که در خصوص تخلیه سرقفلی، تعیین تکلیف می نمایند و توضیحات و جزئیات بیشتر این موضوع در متن مقاله آمده است.

۲- مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی کدامند؟

قرارداد اجاره و ادله و مدارک مثبت ذی حق بودن برای درخواست تخلیه سرقفلی، از مهم ترین مدارک لازم برای تخلیه سرقفلی هستند که جزئیات بیشتر این امر در متن مقاله، آمده است.

۳- شرایط تخلیه سرقفلی چیست؟

وجود دلیل قانونی، نظیر اتمام مهلت قرارداد، از مهم ترین شرایط تخلیه سرقفلی هستند که جزئیات این امر در متن مقاله، آمده است.

منبع: سایت مشاوره حقوقی دینا